전세의 매매전환…임대차법, 집값만 부추겼다

[이데일리 정수영 기자] “전세 못살겠다. 이 참에 집 장만 하자.”

개정 임대차법 시행 이후 가파른 전세난에 젊은층의 ‘패닉바잉’ 현상이 심화됐다. 전세를 알아보던 수요자들이 전세 품귀현상과 비싼 전셋값에 놀라 아예 매매로 돌아선 것이다.

실제로 서울부동산정보광장 부동산거래현황을 보면 서울 아파트 매매거래는 6·17 규제방안으로 대폭 증가한 뒤 7월부터 서서히 감소세를 보였지만 10월부터 다시 증가세로 돌아섰다. 반면 전월세 거래는 임대차법시행 직전인 7월까지 가파르게 증가하다가 직후인 8월부터 감소세로 돌아섰다. 12월 서울 아파트 전월세 거래는 9715건으로 지난해 처음 1만건 아래로 떨어졌다. 이는 계약갱신청구로 살던 집에 눌러앉는 수요가 증가하면서 전세 매물 자체가 사라진 영향이다.

한국무역협회에서 바라본 강남의 아파트 단지의 모습. [이데일리 DB]

눈길을 끄는 건 전세난 가중으로 상당수의 수요가 어쩔 수없이 월세(준전세 포함)로 돌아설 것이란 예상과 달리 이들은 월세가 아닌 매매를 선택했다는 점이다. 실제로 서울 전체 주택 전월세 거래 중 전세가 차지하는 비중은 11월 59% 수준으로 전월보다 5%포인트 감소하는 듯 했으나 12월(63%),1월(67%) 다시 증가세다. 이는 시장에 전세매물이 많이 늘어서가 아니라 전세 수요자들이 월세가 아닌 매매를 선택한 결과다.

시장에선 월세 매물이 쌓이고 있다. 부동산정보어플리케이션 ‘아실’에 따르면 현재 서울 아파트시장에 나와 있는 임차 매물 중 월세는 1만 4693여개로 8월부터 계속 증가세다. 집주인들은 전세보다 월세를 선호하지만 실제 전세수요자들은 전세나 매매를 선택했다.

개정 임대차법은 결국 다주택자와 법인들의 안전한 퇴로만 만들어줬다는 분석으로 이어진다. 정부가 보유세(재산세·종합소득세), 양도소득세를 강화하며 다주택자·법인들을 압박하자 견디기 힘든 이들이 매물을 내놨지만, 이를 전세난에 지친 2030들이 소화하면서 오히려 집값 상승으로 연결됐다는 설명이다.

한국부동산원의 주택거래현황에 따르면 지난달 전국에서 법인이 매도한 주택(단독·다가구·다세대·연립·아파트 포함)은 총 5만87건으로 11월(3만3152건)보다 51.1% 증가했다. 법인이 던진 주택 매물은 대부분 개인이 받았다. 지난달 법인이 매도한 주택의 92.4%를 개인이 매수했고, 4.4%는 다른 법인이, 3.2%는 기타 매수자가 사들였다.

임대차법 시행 이후 6개월(지난해 7월 27일 대비 올해 1월18일 기준)간 서울 아파트 매매가격 변동률은 9.6%로 그 이전 6개월간 변동률(5.8%)보다 2배 가까이 올랐다. 집값이 더 오를 것이라는 불안감이 커지자 ‘패닉 바잉’(공황 구매)에 나선 개인들이 매물을 받아주면서 가격 하락 효과는 기대에 크게 못 미친 셈이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “기존 제도를 뒤집는 수준의 대책이 아니라면 전세난을 막을 방법은 없는 상황”이라며 “공급확대에 따른 입주가 본격화하기 전까지 전세난과 조급한 매수 심리는 계속될 수 있다”고 봤다.