[부동산 규제 예고]②LTV DTI 대출 규제 유력.. 정부 무슨 카드 꺼낼까

최근 서울 강남 등 일부 지역 집값이 뛰면서 정부가 조만간 부동산시장 안정화 대책을 내놓을 것으로 예상되는 가운데 이에 대한 시장의 반응과 전망은 크게 엇갈리고 있다. 서울 강남구 개포주공1단지 전경. [사진=연합뉴스]

[이데일리 이진철 기자] 서울 강남권 재건축 아파트 등 과열 조짐을 보이고 있는 주택시장을 안정시키기 위해 정부가 부동산 대책 카드를 만지작거리고 있다.

당장 오는 7월 말로 유예가 종료되는 LTV(주택담보대출)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제가 강화될 가능성이 커지고 있다. 여기에 8월에는 가계부채 관리를 위한 종합대책이 마련될 예정이어서 어떤 내용이 담길지 귀추가 주목되고 있다. 부동산 시장의 과열 양상이 지속적으로 확산할 경우 DSR(총부채원리금상환비율)의 조기 도입은 물론 투기과열지구 지정 등도 예상되고 있다.

LTV와 DTI는 모두 주택담보대출에 적용하는 규제 지표다. LTV는 은행에서 돈을 빌릴 때 담보로 하는 부동산의 가치 대비 대출 금액의 비율을 말한다. DTI는 대출자의 상환 능력을 평가하는 지표로, 연간 소득 대비 주택담보대출의 주택담보대출 원리금과 기타 대출의 이자 상환액 비율이다.

LTV와 DTI가 상향 조정되는 것은 대출자가 같은 담보, 소득인 상태에서 대출받을 수 있는 금액이 많아지는 것을 의미하는 셈이다.

지난 2014년 당시 최경환 경제부총리는 시장 활성화를 내세우며 LTV를 종전 50~60%에서 70%, DTI는 종전 50%에서 60%로 상향 조정했다. 유효 기간이 1년인 행정지도 형태로 단행된 LTV·DTI 완화 조치는 일몰 시점마다 두 차례 연장됐고 내달 다시 연장 여부를 결정해야 한다.

정부가 보다 강력한 2012년을 끝으로 사라졌던 투기과열지구와 투기지역 지정의 부활도 예상된다. 투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가보다 현저히 높은 곳 중 주택 공급이 있던 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 등의 조건을 충족하면 국토교통부 장관이 지정한다. 일정 시점까지 분양권 전매제한, 청약 1순위 자격제한 등이 가해진다.

기획재정부 장관이 지정하는 투기지역은 보다 강도가 높은 규제다. 주택 매매 가격이 물가나 전국 가격보다 월등히 높은 곳에 지정되는 투기지역은 6억원 이상 주택은 은행권 대출 기준으로 DTI가 60%에서 40%로 강화된다. 1세대 3주택 이상인 사람이 투기지역 내 부동산을 양도할 경우 정해진 세율에 10%를 더한 세율을 적용받는 등 세금 부담이 늘어나 투기 억제에 강력한 효과를 발휘한다.

반면 정부가 가계부채 관리를 위한 대출 규제 외에 다른 부동산 대책을 내놓기는 쉽지 않을 것이라는 시각도 있다. 최근 주택시장 과열이 서울·수도권 일부 지역에 나타나는 국지적 현상인 데다 자칫 경기가 살아나는데 찬물을 끼얹을 수 있기 때문이다. 강도 높은 규제로 부동산시장이 경착륙하면 경제 성장 및 일자리 창출 등 경기 부양 효과에도 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 나온다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “투기과열지구 지정 등과 같이 일부 지역에 대한 맞춤형 규제는 기존 제도를 활용한다는 측면에서 조치가 쉽고 시장에 빠른 효과 줄 수 있지만 풍선효과가 나타날 가능성도 고려해야 한다”고 말했다.