`2년 거주` 폐지로 줄어드는 양도세는?

[이데일리 이태호 김동욱 기자] 서울 잠실에 전세 사는 A씨는 지난 2006년 서초동에서 9억원짜리 아파트를 분양받았다. 하지만 자녀교육 문제로 이사는 하지않고 전세를 놓았다. 그후 5년이 지나 집값은 11억원으로 올랐고, A씨는 이를 처분하고 싶어졌다. 그런데 마침 양도세 비과세 요건에서 `2년 거주`를 폐지한다는 발표가 나왔다. A씨가 종전보다 아낄 수 있게 된 양도세는 얼마나 될까?   향후 달라질 소득세법을 적용하면 9억원 초과 고가주택을 처분하는 A씨의 경우에도 약 2700만원의 양도세를 아낄 수 있다.

A씨의 양도차익이 2억원이면 현행 소득세법 기준으로는 2년 거주요건을 못채웠기 때문에 양도차익 전액이 과세대상이다. 여기서 5년 보유에 따른 장기보유특별공제(5년X8%X과세대상 양도차익 = 8000만원)와 기본공제(250만원)을 뺀 1억1750만원이 과세표준이 되고, 양도세로 2884만원을 내야 한다.   그러나 거주요건이 폐지되면 1가구1주택 비과세 요건을 갖추게 돼 전체 양도차익 중 `양도가액이 9억원을 초과한 비율`(A씨의 경우 2억원X(11억원-9억원)/11억원=3636만원)만 과세대상으로 삼는다. 이 경우 과세표준은 1932만원으로 줄어들고, 최종 납부할 양도세는 199만원으로 급감한다.(아래 계산식)   9억원 이하 주택보유 1주택자라면 3년 보유시 양도세를 아예 내지 않아도 된다.

가령 B씨가 5억5000만원에 매입한 주택을 거주기간 없이 5년 동안 보유만 하다가 7억에 매도할 경우 현행 소득세법상 B씨는 1735만원의 양도세를 내야 한다. 양도차익 1억5000만원이 과세대상 양도차익으로 잡혀 장기특별공제 40%(6000만원)와 기본공제(250만 원)를 뺀 과세표준액이 8750만원에 이르기 때문이다.    하지만 2년 거주 요건이 폐지되면 양도세를 한 푼도 안 내도 된다.

한편 부동산전문가들은 양도세 비과세 요건 완화로 당장 주택거래가 활성화 되기는 힘들며, 가격하락을 부추길 가능성도 배제할 수 없다고 말했다.

부동산 114리서치센터 이호연 팀장은 "세금 감면으로 인한 메리트가 있기 때문에 일정 부분 호재로 작용을 할 수도 있겠지만, 전반적인 시장상황이 좋지 않아 당장 매매가 활성화되기는 어려울 것 같다"고 전망했다.

박상언 유앤알 컨설팅 대표도 "9억원 초과 주택도 세금감면 혜택이 크기 때문에 투자용으로 산 사람들이 매물을 많이 내놓을 수 있다"며 "자칫 공급물량이 많아져 주택가격이 하락할 수도 있다"고 말했다.



* 5년 전에 9억원을 주고 집을 산 A씨가 11억원에 주택을 매도할 때 양도세 감면 혜택을 받고 싶다면 소득세법 시행령이 개정된 후 주택 매도에 나서야 한다. 6월 중 개정 될 것으로 보인다.   * 법 개정 후 A씨의 양도세 계산법 1.취득가액 : 지난 2006년 주택 매입시 들어간 비용(9억) 2.양도가액 : 주택을 팔 때 거래금액(11억) / 양도차익 : 양도가액-취득가액=2억 3.과세대상 양도차익 : 과세표준을 따지는 기준 금액. 9억 초과분에 해당하는 비율만 책정                                  이 경우 2억(양도차익) x (11억-9억)/11억 = 3636만원 4.장기보유특별공제 : 3년 이상 보유하면 매년 8%씩 과세대상 양도차익에서 빼준다.                                 최대 10년(80%)까지 적용받을 수 있다.                                 이 경우 5년 x 8% = 40%, 3636만원 x 40%(장기보유특별공제)=1454만원 5. 기본공제 : 주택가격에 상관 없이 250만원. 6. 과세표준 : 과세대상 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제                     /3636만원-1454만원-250만원 =1931만원 7. 과세표준은 금액에 따라 누진세율 적용이 다르다. 이 경우 과세표준금액이 1931만원. 과세표준 4600만원 구간 이하이기 때문에 6% 누진세율부터 15%누진세율까지 적용받는다. 1200만원x6%=72만원, 1931만원(과세표준)-1200만원x15% = 109만원/ 합계 : 181만원 8. 지방소득세 : 산출세액의 10%, 이 경우 181만원의 10% = 18만1000원 9. 총납부세액 : 181만원(산출세액)+18만1000원(지방소득세) = 199만원