[똑똑한 부동산] 집 판 돈, 주택도시기금과 나누라고요?

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 다음 달 수도권 공공분양아파트 3차 사전청약이 시작된다. 사전청약에 당첨되면 본 청약 이후 정식 주택공급계약을 체결하게 된다. 사전청약을 신청하면서 반드시 찾아봐야 할 게 바로 입주자 모집 공고다.

2차 사전청약 접수가 진행중인 26일 경기 고양시 LH 사전청약 현장접수처에 사전청약 공급일정 현수막이 게시돼 있다. 2021.10.26. (사진=뉴시스)

입주자 모집 공고엔 분양대금 등 주택공급계약의 중요한 사항이 모두 포함되어 있다. 그런데 간혹 입주자 모집 공고와 주택공급계약의 내용이 다른 경우가 있다. 이때 입주자 모집 공고와 다른 계약의 내용을 유효한 것으로 볼 수 있는지를 두고 분쟁이 발생한다.

입주자 모집 공고를 주택공급계약과 동일한 것으로 볼 수는 없다. 그러나 대량으로 주택을 공급하기 앞서 불특정 다수에게 주택 공급 계약의 주요 내용을 미리 알리는 점에서 단순히 ‘공고’로만 볼 것은 아니다. 일반적으로 청약 당첨자는 정형화된 주택 공급 계약을 일률적으로 체결하게 되는데 그 내용은 입주자모집공고와 거의 같다. 결국 입주자모집공고에 포함된 내용은 최소한 당사자 간 묵시적으로 합의한 내용으로 볼 수 있으므로 특별한 사정이 없는 한 입주자 모집 공고와 달리 정한 계약 조건은 무효로 보아야 한다.

최근 이와 관련한 논란이 있었다. 분양가가 3억7000만원이 넘는 신혼희망타운 입주자는 반드시 수익공유형 모기지에 가입해야 한다. 낮은 이율로 분양 대금을 빌려주는 대신 주택을 매도할 때 시세 차익의 최대 50%까지 기금과 공유해야 하는 제도다.

문제는 이번 3기 신도시 신혼희망타운 사전청약을 받으면서 입주자모집공고에 수익공유형 모기지에 관한 사항이 구체적으로 명시하지 않았다는 점이다. ‘주택공급에 관한 규칙’은 분양대금 등 일정한 사항은 반드시 입주자모집공고에 포함하도록 하고 있다. 다만 수익공유형 모기지에 관한 사항을 포함해야 한다는 명시적 규정은 없다.

그렇다고 문제가 없는 건 아니다. 수익공유형 모기지는 입주자의 재산권을 일정 부분 제한하는 것이다. 주택 공급 계약상 중요한 부분에 해당할 수밖에 없다. 만약 입주자모집공고시 이러한 사항을 명시하지 않으면 청약 당첨자는 주택 공급 계약을 체결하면서 예상치 못한 계약 조건을 맞닥뜨리게 된다. 사전청약에 당첨되고 나서도 본 청약 때까지 무주택 상태를 계속 유지해야 하는 점까지 고려하면 청약 당첨자 입장에서는 어느 정도의 수익을 공유해야 하는지에 따라 사전청약 신청을 할지 재고해볼 수도 있다. 게다가 주택공급에 관한 규칙이 ‘입주자에 대한 융자 지원 내용’을 입주자 모집 공고에 포함하도록 한 것까지 고려하면 입주자 모집 공고를 낼 때 수익공유형 모기지에 관한 사항을 충분히 명시해야 이후 소모적인 분쟁을 막을 것으로 예상된다.