공급대책이 ‘전세난’ 자극할라…이주민 쏟아진다

[이데일리 황현규 기자] “공공재개발·재건축 및 저층주거지 개발에 따른 이주수요, 3기신도시 사전청약에 따른 대기수요 등이 발생하면 결국 전세난이 가중될 수밖에 없다. 임대차법 시행 6개월이 되면서 서서히 안정세를 찾아가고 있는 전세시장이 정부의 공급확대 정책으로 다시 혼란을 겪게 될 우려가 크다.”(이은형 대한건설정책연구원 책임연구원)

정부가 공급확대 정책으로 딜레마에 빠졌다. 공공재개발과 함께 저층 주거지 고밀개발, 3기신도시 등 신규주거단지 건설 등 대규모 공급대책 발표를 앞둔 가운데 이 같은 공급정책이 사실상 전세난을 부추길 것이라는 지적이 나오고 있어서다. 심지어 임대차법으로 전세매물이 크게 줄어든 상황까지 더해져 전셋값 상승은 불가피한 상황이다. 정치권에서는 전세난 해소를 위해 ‘임대차법 폐지’ 등 다양한 대안이 제시되지만, 이마저도 현실적으로 쉽지 않은 상황이다.

서울 송파구 한 부동산에 붙은 매물 정보.(사진=연합뉴스)

공급확대에 단기전세난 심화…딜레마 빠진 정부

25일 부동산 정보업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 임대차법이 시행된 지난해 7월 31일과 6개월 이후인 올해 1월 25일을 비교해면서 서울 전세 매물은 3만 8427개에서 2만 207개로 약 47% 감소했다. 임대차법으로 세입자의 약 73%가 ‘눌러앉기’에 나서면서 시장에 나온 전세 매물이 줄어든 것이다. 정부와 여당은 전월세 계약 갱신율이 73.3%에 달하는 만큼 시장의 전세 수요가 줄어들었다고 말하고 있지만, 전세 찾기가 어렵고 전셋값이 급등하면서 수요자들의 불만은 커져만 가고 있다.

[이데일리 이미나 기자]

더 큰 문제는 앞으로 새로 생길 ‘전세수요’로, 전세난 가중이 불가피하다는 주장의 근거가 되고 있다. 실제로 전체 인구는 줄고 있지만, 세대 분리 등 매년 가구 수가 늘어나고 있다. 더구나 정부가 내놓은 개발 정책에 맞춰 이를 기다리는 대기수요가 증가하면서 앞으로 전세 수요가 크게 늘 것이라는 전망이다. 특히 정부가 공급을 위해 사업 규모를 키울수록 청약을 받기 위해 해당지역으로 사전에 이동하거나 철거로 이주하는 수요가 증가, 전셋값이 오르는 등 전세난이 가중되는 ‘아이러니’한 상황이 예상된다.

공공재개발이 대표적이다. 앞서 정부가 발표한 공공재개발 시범사업지의 현재 가구수만 1704가구에 달하고, 3월 추가 발표 사업지까지 감안하면 최소 3000가구 이상이 공공재개발로 전세 매물을 구해야 하는 상황이 연출된다. 특히 정부가 올해 안에 해당 지역을 정비구역으로 지정, 이르면 내년부터 이주 움직임이 본격화될 수 있다. 매물이 줄어드는 전세시장에 새로운 유입 수요가 생기는 셈이다.

여기에 더해 변창흠 국토부 장관이 추진하는 ‘저층주거지 개발 사업(소규모 재건축 사업)’을 할 수 있는 주택은 6만 가구(서울시 추산)가 넘는다. 준공 후 30년이 지난 연립주택과 빌라 등이 그 대상인데, 정부가 주택 공급을 목표로 개발 사업을 할 수록 적지 않은 전세 수요가 시장에 쏟아질 수 있다는 소리다.

그렇다고 정부가 이미 내놓은 전세 대책으로 이주 물량을 소화할 지도 미지수다. 지난해 11월 정부는 단기 전세 대책으로 전국 11만 4000가구의 전세형 주택을 공급키로 했으나, 이는 ‘임대 주택’에 불과하다. 심지어 서울 물량은 3만 가구에 그친다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부가 단기적으로 주택 공급을 공언한 상황에서 개발 사업에 따른 대규모 이주 움직임이 발생할 수 있다”며 “가뜩이나 임대차법으로 전세물량이 확 줄어든 상황에서 엎친 데 덮친 격”이라고 분석했다.

“차라리 매물 시장에 나오게 유도해야”

앞으로 전세난이 가중될 것이라는 예상과 함께 일각에서는 임대차법을 수정해야 한다는 지적이 나온다. 특히 전세 물량이 줄어들면서 시장에 나온 전세 매물 가격이 급등하는 현상을 두고 야당에서는 임대차법을 전면 폐지하자는 목소리까지 나오고 있다.

김종인 국민의 힘 비상대책위원장은 지난 13일 기자회견에서 “부동산 정책에 대한 대통령과 정부의 인식 변화를 촉구한다”며 “대대적인 부동산 정책기조 전환을 촉구하며, 졸속입법한 임대차 3법도 당장 개정해야 한다”고 말했다. 그러면서 “임대차 3법 폐지 등에 대해 더불어민주당이 어떤 행동을 취하는지 지켜볼 것”이라고 했다.

다만 전문가들은 임대차법 수정·폐지가 현실적으로 어려운 만큼 다른 매물 유도 방안을 모색해야 한다고 설명한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “당장 입주 가능한 물량부터 늘려 전세 시장 안정을 모색해야한다”며 “다주택자와 임대주택사업자들에게 적용하는 규제를 한시적으로나마 풀어 시장에 매물이 나올 수 있도록 길을 터야 한다”고 주문했다.