[대박땅꾼의 땅스토리]북한 접경지역 땅투자법

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 2월 말 현재 가장 뜨거운 나라가 어딜까? 바로 베트남 하노이와 대한민국 북부지역이 아닐까? 모두 다 알고 있듯이 베트남 하노이는 2019년 2월 27일부터 28일까지 열리는 북한과 미국의 정상회담이 열리는 지역이기 때문이다. 최근 필자가 본 뉴스에 따르면 김정은이 베트남에 도착한 그 순간부터 주식시장의 철도관련주가 동시에 급등했다고 하니, 전 세계가 베트남에 주목하는 이유는 역시 대한민국의 종전 혹은 더 멀리 통일 이후의 모습이 아닐까 한다.

국내를 들여다보면 북한 접경지역, 대표적으로는 파주, 연천, 고성, 철원 등 지역이 다시 한 번 지역 부동산에서 자취를 감출 예정이다. 과거 2018년 4월 27일 있었던 판문점 정상회담과 2018년 6월 12일 북미정상회담 당시에도 북한 접경지역에는 땅 거래 관련해 문의가 폭주했다. 부르는 게 값이고, 직접 현장에 가지도 않고 투자를 한다 해 당시 몇 달 동안 이에 대한 문제를 제기하는 기사가 일주일 단위로 등장했다.

땅 투자를 해본 사람을 알고 있는 사실은 모두가 접경지역 땅 투자는 위험하다는 점이다. 하지만 그만큼 수익률도 높다는 사실을 알고 있다. 북미회담으로 가장 먼저 시행가능성이 높은 사업은 철도, 도로 연결과 관련된 사업이다. 가장 최근에는 경의선(서울-신의주)과 동해선 철도/도로 연결 및 현대화 착공식이 2018년 12월 26일 진행되기도 했다. 이 두 철도가 중요한 것은 경의선은 먼 미래 신의주를 통해 중국을 통하여 중앙아시아와 유럽까지 이어질 수 있고, 동해선은 나진과 하산을 넘어 시베리아 횡단철도와 이어짐에 따라 경제적 발전에 큰 기여를 할것이기 때문이다. 하지만 이러한 계획이 하루아침에 뚝딱하고 이어질 일이 아니니, 당장 눈앞에 접경지역 땅 투자의 주의점을 알아보도록 하자.

우선, 접경지역의 특성상 군사보호구역이 많다는 점이다.

군사보호구역은 군사목적에 공용되는 시설을 보호하고, 군작전 수행을 위해 지정된 구역이다. 즉, 군활동을 위한 곳이기 때문에 건물신축 등의 재산권행사 시에 많은 제약을 받는다. 물론, 최근 24년 만의 최대규모로 군사시설 보호구역이 해제되기는 하지만 무조건 투자하면 분명히 함정처럼 당할 수 있는 사항이기도 하다.

만약, 접경지역의 땅을 가진 사람이거나, 이미 땅 투자를 한 사람들이라면 어떤 군사보호구역에 속해있는지 확인하자. 통제보호구역은 군사활동(군사시설 기능이나 군활동지역)이 요구되어 건물이나 토지 개발이 어렵다. 그런, 제한 보호구역인 경우에는 취락형성이 되어 있는 곳으로, 군과 협의 하에 건물 등을 신축할 수 있어 재산권 행사가 가능하다는 장점이 있다.

두 번째, 접경지역 대부분은 임야라는 사실을 기억하자

대한민국 땅의 70%는 산과 임야다. 그렇기에 임야투자는 피한다고 피할 수 있는 것이 아니다. 땅이든 임야든지 간에 중요한 것은 ‘개발할 수 있는 땅’인지 여부다. 이때 중요한 게 용도와 경사도이다.

임야가 만약 ‘자연환경보전지역’에 속하게 되면 상당히 곤란하다. 자연환경보전지역은 다른 지역에 비해 행위제한의 정도가 가장 강력하여, 개발행위가 엄격하게 제한된다. 경사도의 경우 25도 이상 경사도인 임야는 개발이 어렵다. 하지만 임야의 경사도는 지자체별로 개발 가능한 경사도가 달라질 수 있으므로 지자체 문의가 가장 적절하다.

세 번째, 접경지역투자 시 기획부동산 주의

어떤 투자지역도 사실 기획부동산이 없을 수가 없다. 기획부동산은 현재 가장 유명한 지역에 늘 존재하기 때문이다. 늘 말하듯 기획부동산이 나쁜 것이 아니라, 기획부동산을 통해 투자했을 때 시세 회복과정이나(현재 시세대비 고가로 구입), 지분투자로 매도가 불편하다던가, 아주 심할 경우 개발할 수 없는 토지를 덜컥 구매하는 문제가 빈번하게 발생하므로 주의가 당부된다.

특히 접경지역 중에는 민간인이 쉽게 방문하기 힘들다는 이유로 묻지마 투자를 유도하기도 한다. 하지만 그렇게까지 방문하기 힘든 곳이 아니더라도 투자할 곳은 존재하니, 가능한 현장을 방문하여 꼼꼼히 확인하도록 하자. 지금 내 몸이 고달프더라도, 먼 훗날의 뼈아픈 손해보다는 낫지 않은가?