강남 아파트, 재건축 대신 리모델링 추진

[edaily 윤진섭기자] 서울시가 고밀도 중층 재건축에 대한 용적률을 220%로 확정하자 재건축 조합원 추가부담금이 크게 늘어날 것으로 점쳐지고 있다. 이에 따라 최근 조합설립인가까지 받는 강남구 중층 재건축 아파트가 리모델링으로 전환을 추진하고 있어 업계의 비상한 관심을 불러 모으고 있다. 21일 관련업계에 따르면 강남구 도곡동 동신아파트가 재건축에서 리모델링으로 사업 방식을 바꾸기 위한 주민 투표를 준비 중인 것으로 알려졌다. ◇강남구 도곡동 동신아파트 리모델링 전환 주민투표= 이 아파트는 지난 78년에 지은 10~12층의 중층아파트로, 이미 안전진단을 통과한 후 조합설립인가를 얻은 상태이며 삼성물산(000830) 건축부문이 시공사로 가계약돼 있다. 동신아파트는 주민들이 리모델링으로 결심을 바꿀 경우 강남권에서 `조합설립인가를 받은 상태에서 리모델링으로 선회`한 최초 단지가 된다. 도곡 동신아파트 정용기 재건축조합장은“18평 대지지분이 7평 정도로 조합원의 지분 비율이 낮고, 이익환수제와 서울시의 고밀도 220% 용적률 확정 등 사업 추진 여건이 나빠져 사업 방식 변경을 추진하게 됐다"고 리모델링 추진 배경을 설명했다. 동신아파트는 이번 주에 주민투표를 할 계획이며 다음달 12일까지 대형건설업체들의 리모델링 사업 제안서를 받을 계획이다. 현재 조합측은 복도식인 474가구인 동신아파트 전체를 리모델링을 통해 6~8평 정도를 늘릴 계획으로 알려지고 있다. 도곡동 동신아파트 외에도 잠원동 신반포 한신 4차도 최근 주민들을 중심으로 리모델링으로 사업 전환을 추진해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 신반포 한신 4차는 79년에 지은 1212가구의 아파트로 안전진단을 통과하고 1대1 재건축을 추진 중이다. 이 아파트는 용적률 249.7%에 맞춰 대림산업(000210)을 시공사로, 사업계획을 마련한 상태다. 잠원동 J공인 관계자는 "서울시가 중층재건축 용적률을 220%로 묶은 상황에서 계획 용적률에 맞춰 사업을 추진할 경우 기부체납을 위한 추가 매입이 불가피해, 조합원들의 추가 부담이 큰 폭으로 늘어날 것"이라며 “이익환수제와 각종 비용 등을 감안할 때 차라리 리모델링으로 선회하는 게 나을 수 있다는 의견이 주민들 사이에 확산되고 있다"고 말했다. ◇서울시 중층 220% 확정, 리모델링 전환 이끌 듯 = 지난 16일 서울시는 1년 남짓 미뤄온 `고밀도지구 개발계획 변경안`가운데 서초·반포·잠실 등 1차 고시지역 65개 단지에 대한 용적률을 220%로 정했다. 시는 관계기관 협의와 주민 의견수렴을 거쳐 7∼8월중 변경안을 최종 고시할 계획이다. 이 용적률대로 최종안이 결정될 경우 270~280%에 맞춰 재건축 사업을 짜온 중층 재건축 아파트의 경우 막대한 추가부담금 증가가 불가피해진다. 실제 기존 용적률이 160%선이 송파구 S아파트는 용적률 250%에 맞춰 기존 25평형이 33평형으로 재건축될 경우 조합원 추가부담금은 7000만원 정도다. 그러나 용적률이 220%로 낮춰지면 부담금은 1억 4000만원선이 된다. 물론 이익환수제 등이 적용되면 사업성은 더 나빠진다. 송파구 A 중층 재건축 조합관계자는 "개발이익환수제까지 적용될 마당에 용적률을 220%를 낮추는 것은 사업을 하지 말라는 얘기"라며“복도식 아파트는 리모델링으로 할 경우 6~8평 정도를 늘릴 수 있어 주민들의 리모델링 선호는 더욱 높아지고, 선회하는 단지도 늘 것"이라고 말했다. ◇재건축에서 리모델링, 사업전환 `쉽지 않다` = 재건축 추진아파트가 리모델링으로 사업을 전환할 경우엔 사업자체가 원점으로 되돌아간다. 다만 리모델링은 도시 및 주거환경정비법에 적용을 받지 않아, 주민들의 결의만 이뤄지면 사업 추진이 재건축에 비해 빠르다. 그런데 설령 주민 동의가 이뤄졌다고 해도 기존 재건축 사업에 대한 시공권을 확보한 건설업체와 재건축 조합 간 법정소송 등의 가능성이 제기돼, 사업방식 전환이 순탄치만은 않다는 게 건설업계의 설명이다. LG건설 관계자는 "재건축 시공권을 가진 동일 회사로 리모델링 사업을 넘길 경우엔 문제가 발생할 가능성은 거의 없다"라고 말했다. 그러나 그는 “다만 조합과 건설사간 충분한 대화 없이 리모델링 시공권이 입찰을 통해 타 회사로 넘어갈 경우엔 건설사는 조합을 상태로 법정소송을 낼 수밖에 없어 이 경우엔 리모델링 사업 추진도 영향을 받을 수 있다"고 설명했다. 실제 강남구 도곡동 동신아파트의 경우 기존 시공사인 삼성물산 뿐만 아니라 타 회사까지 포함해 리모델링 입찰 제안서를 받을 예정이여서, 향후 시공권이 바뀔 가능성도 배제할 수 없다. 이런 상황에 대해 동신아파트 정용기 재건축조합장은 “만약 타 회사가 리모델링 시공사로 선정된다면 이에 따른 손해배상은 리모델링 건축비에 포함하는 조건으로 조합과 리모델링 회사가 부담할 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 도곡 동신아파트 시공사인 삼성건설 강남사업소 관계자는 “서울시 안이 확정되면 사업의 전면 수정해야 하는 것이 불가피하다”라고 전제하고 “하지만 동 위치, 세대 변경, 실내 평면 , 시공권 등을 고려할 때 리모델링 전환도 힘들기는 마찬가지다”라고 말했다.