[김학렬의 올댓 부동산] 호재 투자는 최대한 보수적으로 해야 한다!

호재를 보고 투자해도 괜찮을까요?

개발 호재가 발표되면 부동산 가격은 오른다. 이른바 호재 투자다. 호재 투자는 과거에도 있었고, 현재도 많은 곳에서 이루어지고 있으며, 아마도 미래에도 계속 반복될 것이다. 호재 투자는 미래가치를 현재가격으로 매수한다는 측면에서는 바람직한 투자 방법이겠지만, 모든 호재가 가치 상승으로 연결되지 않을 수 있다는 것을 잊어서는 안된다.

GTX는 2009년 경기도에서 제안된 이후로 개발 확정 발표까지 되었지만, 여전히 착공조차 되지 않고 있다. 영남권 신공항 역시 2003년 경상권에서 발표한 이후로 밀양시와 가덕도 주민들의 애만 태우다가 결국 김해공항 확장이라는 원점으로 돌아갔다.

수도권 3기 신도시 택지개발, 추가 보금자리 주택, 각종 뉴타운, 새만금 등등 현재 우리나라는 호재가 아닌 지역이 없다. 심지어는 지리산이나 한라산 같은 천연 자연환경에도 개발 계획이 있다.

지리산에도 케이블카 개발이 계속 검토되고 있고, 한라산도 이제 산중턱 지역까지 여러가지 개발 계획들이 검토되고 있다.

이 개발 호재들은 모두 실현되지 않을 수 있다. 따라서 호재만을 보고 투자하는 태도는 지양해야 한다. 그렇다면 어떻게 이 호재들은 선별해야 할까? 이러한 호재들의 실현가능성을 정확하게 추정할 수는 없기 때문에 더욱 보수적으로 접근해야 한다. 바닥에서 사서 머리에서 팔려는 욕심을 버려야 한다. 호재는 호재 단계에서는 그저 호재로 지켜보는 것이 가장 안전한 방법이다. 호재가 확정되고 실제 착공이 되어 오르기 시작할 때 투자해서, 준공되어 실제 많은 사람들이 이용할 때 매도하는 전략으로 접근하는 것이 오히려 안전하다 할 것이다. 대박 투자 수익을 기대하지 말자. 불확실한 호재에 투자해서 몇 배 수익을 올리는 것보다, 실현되고 있는 호재에 투자해서 금리보다, 인플레이션보다 어느정도 높은 수익 정도만 기대하고 투자하는 것이 바람직한 태도이다.

호재 투자 시 또 하나의 주의점이 있다. 확정된, 그리고 실현된 호재 중에서도 모든 호재를 동일한 등급으로 평가해서는 안된다는 것이다. 호재별로도 등급을 나누어야 한다. 호재 중 가장 영향력이 큰 호재는 교통망의 확장이다. 투자자들이 가장 관심을 가져야 하는 교통망은 전철 역세권의 신설이다.

특히 일자리가 많은 강남(권)까지의 전철망 확장은 아주 큰 호재다. 지하철 노선 중 모든 노선이 동일한 가치를 가지고 있는 것이 아니다. 강남권 노선과 비 강남권 노선은 객관적으로 가치가 다르다. 강남(권)을 지나는 노선인 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 신분당선이 개통된 후의 노선 주변의 부동산 시세 변화와 비강남권을 비교해 보면 확실하게 알 수 있다. 2호선 활성화 전인 1980년대까지만 하더라고 1호선 주변이 가장 시세가 높았다. 2호선이 활성화되면서 2호선 주변이, 본격적인 강남권 라인인 3호선이 활성화되고서는 3호선 주변이 가장 시세가 높았고, 현재는 완벽한 강남권 라인이라고 할 수 있는 9호선 노선의 주변이 시세가 가장 높다.

비강남권 노선들 역시 신규 개통이 되면 이전보다는 시세가 상승하겠지만, 강남권 노선 만큼의 가치 상승이 되지는 않는다. 지난 2월 수인선 송도~인천 구간이 개통되었다. 수인선은 수원과 인천을 연결하는 노선이다. 인천 내의 교통이 편리해 진 것은 사실이지만, 일자리가 많은 강남권으로의 출퇴근과는 거의 무관한 노선이다. 거의 같은 시기에 개통된 신분당선 연장선이 노선 주변의 시세가 올라간 것과 비교가 된다. 따라서, 부동산 투자 시 수인선 연장 개통 구간과 신분당선 연장 개통 구간과는 다른 등급으로 가치 평가를 해야 한다.

2016년 말 우이신설경전철이 개통한다. 서울 강북지역 중 철도망이 없었던 지역에 전철을 최초로 연결하는 것이다. 해당 지역 내에서는 기대가 아주 높다. 실제 이 경전철 개통 호재로 인근 지역 분양 홍보도 많이 했었다. 하지만, 이 경전철은 강남권 출퇴근 노선이 아니다. 지역 내 이용객들에게만 호재가 될 가능성이 높은 노선이다. 강남권을 지나는 노선보다는 한단계 아래 등급으로 가치 평가를 해야 한다.

호재에 대한 평가는 구체적이어야 한다. 호재만을 보고 투자해서는 안될 것이다. 호재에 대한 영향력이 어느 정도인지를 따져봐야 한다. 교통망이 확장된다면 실제 어떤 사람들이 이용할지, 얼마나 많은 사람들이 이용할지 대략적으로라도 추정해 봐야 한다.

호재가 추진되는 것을 확인하고 들어가도 장기적으로 보면 절대 늦은 타이밍이 아니다. 최초의 강남권 노선인 2호선은 1980년에 개통되었지만, 부동산 가치가 본격적으로 상승한 시기는 1990년대였다. 입지가 좋고, 상품이 좋은 것은 10년 후에 투자해도 절대 늦지 않다는 것이다.

호재 투자는 최대한 보수적으로 해야 한다.