'공급쇼크' 2·4대책…관전포인트는

[이데일리 황현규 기자] “악마는 디테일에 있다.”

정부가 야심차게 내놓은 2·4 공급 대책이 흥행할지 관심이 쏠린다. 이번 대책의 핵심은 낙후된 주거지 개발로 요약된다. 공공직접시행 정비사업(공공정비)과 도심 공공주택 복합사업(도심 복합 사업) 등 명칭은 복잡하지만, 주요 골자는 빌라와 준공업 지역 등을 고층 아파트로 탈바꿈시키는 사업이다.

다만 세부내용을 보면 사업 조건이 까다로운데다 주민 동의를 얻기 어려운 포인트들이 많아 성공을 담보하기 어렵다는 분석이 많다. 성북구 장위동의 한 주민은 “자세히 대책을 알지 못하지만 얼마나 주민들에게 이득이 될지 알 수 없다”며 “주민들 분쟁을 확 줄여주는 게 가장 중요하게 될 것”이라고 말했다.

서울 동작구 흑석뉴타운 앞의 흑석로 일대(사진=이데일리 DB)

낮은 동의률이 발목 잡을 수도…오히려 분쟁 키운다

5일 국토부에 따르면 정부가 검토 중인 사업지는 222곳(재건축 사업지 포함)에 달한다. 대다수는 저층 주거지와 준공업 시설들이다. 간략하게 설명하자면 이번 공공사업은 LH·SH 등 공공기관이 100% 시행사로 참여하고, 사업지에 인센티브를 주겠다는 것이다. 용적률 인상과 인허가 절차 간소화가 대표적이다. 다만 사업 진행 과정에서 발생하는 수익은 공공과 나눈다. 국토부는 수익의 일부만 조합원(주민)에게 주겠다는 계획이다.

언뜻 보면 낙후된 지역을 정부가 나서 새 아파트로 바꿔주는 대책으로, 주민 호응을 이끌 것 같지만 거쳐야 할 과제가 많다.

도심복합사업의 경우 조합원 2분의 1의 동의를 거쳐 사업 제안을 할 수 있고, 이후 ‘1년 이내’ 3분의 2의 동의를 거쳐야 한다. 이에 대해 김예림 변호사는 “민간 재개발 동의율인 4분의 3보다 낮은 건 맞지만 3분의 2의 동의를 1년 이내에 받는 건 쉽지 않다”며 “특히 재개발 사업지의 경우 소유 관계가 복잡하고 소유자를 찾는 게 어렵기 때문에 1년 이내에 완료하는 건 어렵다”고 말했다.

반대로 낮은 동의율이 추후 분쟁을 키울 수 있다는 지적도 있다. 현재 도시 및 주거 환경정비법의 경우 주민 30%가 재개발 사업에 반대할 시 지자체장은 해당 구역의 정비사업 자격을 해제할 수 있다. 공공 직접 시행 정비사업의 근거법도 도정법이라 해당 조치가 가능하다.

즉 3분의 2만 동의해도 사업이 진행돼 추후 나머지 조합원이 반대 의사를 밝히면서 다시 해제가 되는 소모적인 분쟁이 발생할 수 있단 소리다. 분쟁이 발생할 수록 사업 기간은 길어질 수밖에 없다.

지구지정단계 현물선납…“정부에 담보 맡기는 꼴”

물론 주민동의 3분의 2를 충족할 수 있을 지도 미지수다. 바로 현물선납 방식 때문이다. 현물선납이란 이번에 도입된 개념으로, 조합원들이 사업권을 공공에 넘기기 위해 가지고 있는 집이나 토지를 LH·SH에 파는 것을 의미한다. 돈을 받는 것은 아니지만, 추후 새 아파트에 입주할 때 분양가에서 현물선납금액을 뺀 차액만 내면 된다.

문제는 현물선납 시기가 관처리분단계가 아닌 사업 시작 단계(지구지정)에 매겨진다는 것. 사업이 진행되는 3~5년 간의 감정가 상승액을 보장받지 못할 뿐더러, 사업 시작 전에 시행권을 100% 넘겨준다는 의미라 조합입장에서는 부담이 크다. 사업이 진행되는 과정에 조합이 개입할 여지가 줄어든다는 의미이기 때문이다. 집과 토지를 정부에 담보를 맡기는 것과 같다. 영등포구 양평동 A공인은 “앞서 정부가 말한 공공재개발은 조합 공동 시행이라 조합이 사업 전반에 개입할 여지가 컸지만 이번엔 다르다”며 “100% 정부에 소유권을 넘기고 시작한다는 사실 자체가 부담스러운 건 사실”이라고 했다.

(사진=연합뉴스)

또 분양가도 변수다. 통상 정비 사업 등 개발 사업의 수익성은 일반 분양의 분양가에서 결정된다. 늘어나는 일반분양 물량마다 매겨지는 일반 분양가가 조합에게 돌아가면서, 사업 비용을 충당하는 시스템이다. 그러나 아직 분양가 기준이 마련되지 않은 탓에 조합원들이 선뜻 참여의사를 밝힐 지 미지수다.

실제 공공재개발을 추진 중인 서울 동작구 흑석동 흑석2구역의 경우, 예상보다 낮은 분양가로 인해 사업을 재검토 중이다. 정부 관계자는 “아직 분양가 기준이 제대로 정해지지 않았다”고 설명했다. 이에 대해 국토부는 “조합원들의 이익을 보장하는 분양가를 정하겠다”고 말했다.

강북구 번동의 한 빌라 소유주는 “낡은 주택을 새 아파트로 바꿔준다고 하면 누구나 좋아할 것이라고 생각하지만 이는 정부의 안일한 발상”이라며 “수익성이 나오지 않는다면 조합 입장에서 기한이 확실하지 않은 사업에 뛰어들 유인이 적다”고 말했다.