[김학렬의 All that 부동산 79회] 6·19 대책을 통해 본 정부 부동산 인식

정부에서는 주택 시장을 일반 매매시장과 신규 청약시장으로 나누어서 보고 있다. 먼저 일반 매매시장 동향이다. 2017년 2월부터 5월까지는 매매가가 상승하고 있으나, 예년(지난 5년 평균)과 비교해 보면 정상적인 인상폭이다 라고 판단하고 있다. 지역별로 차별화 현상이 뚜렷하다. 부산, 세종, 강원, 서울, 전남, 전북은 평균보다 상승률이 높고, 경북, 충남, 대구, 울산, 경남, 충북은 하락했다.

지역별 차이를 보이는 이유로 정부는, 주택 수요가 꾸준한 곳과 올림픽 호재가 있는 지역은 상승하고 있다고 판단하고 있다. 상승과 하락 현상이 지역별로 차이가 나는 이유로 경제여건과 주택 수급상황, 개발호재 유무를 꼽고 있다. 따라서 현재 하락하고 있는 곳은 경제 여건이 좋지 않던지 주택 수요보다 공급이 많던지 개발 호재가 없다고 유추해 볼 수 있다.

서울, 부산 등 국지적 과열 현상이 재현되고 있다. 서울은 거시경제 여건이 개선되었고, 주택 시장 대내외 불확실성이 해소되었다고 보고 있다. 서울을 좀 더 구체적으로 보면 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4구와 목동의 양천구와 여의도의 영등포구가 시세를 주도하고 있다고 평가하고 있다. 이 6개 지역은 공통적으로 재건축 예정 아파트가 밀집되어 있기 때문이라고 한다. 또 다른 상승지역으로 마포구와 용산구를 꼽는다. 상승 이유는 도심이고, 입지가 양호하다고 한다.

불확실성을 주는 요인으로 지역 내 경제 여건과 주택 수급 상황, 개발호재 유무를 따져봐야 하는데, 정부에서 판단하기에도, 확실한 6개 지역+입지 좋은 2개 지역을 제외하면, 조정 대상 지역도 확실히 그렇다라고 판단하기가 어렵다는 것이다. 따라서 일반 매매시장의 향방에 대해서는 정부에서 확실하게 판단을 못 내리고 있는 것으로 추정해 볼 수 있다. 그래서, 이번 정책 대부분이 일반 매매 시장 보다는 신규 분양에 몰려 있었던 것으로 판단된다.

이번 6 19대책의 가장 중요한 시장은 신규분양시장이다. 높은 청약경쟁률이 지속되고 있다고 한다. 하지만 지난 11 3 대책의 영향으로 2016년 대비 모든 서울 지역의 청약률이 낮아졌다. 특히 강남 4구의 경우 부동산 경기가 좋지 않았던 2014년 이전 수준으로 환원한다. 강남4구 이외의 지역도 신규 분양 시장이 뜨거웠던 2016년 대비 낮아지게 된 계기가 되었다. 서울은 강남 4구, 기타 지역 모두 유사한 수준인 11 대 1 수준이다. 작년 11/3 대책 이후 투자층들은 1순위 자격이 없다. 그렇다면 현재 서울 지역의 신규 주택에 대한 실 수요는 공급 대비 수요가 11배 많다고 보면 된다. 서울은 서울 거주 수요의 대체 공급지가 없는 이상 수요 대비 공급을 추가할 수 없다. 물리적인 공급의 한계가 있는 지역이라는 것이다.

부산은 다르다. 물론 신규 주택에 대한 수요가 공급 물량 대비 27배 많기는 하지만 특정 지역에 몰려 있는 경향이 있다. 특히 부산진구의 경우 공급 물량 대비 76배의 수요가 있다는 것이다. 그래서 이번에 조정 지역으로 추가를 했던 것이다. 부산 시장을 이해하려면 2000년대 중반 서울 시장을 이해해야 한다. 서울은 2006년 전후로 시세가 폭등했던 시기가 있었다. 2006년 전후 서울 시장은 실수요 보다 투자 수요가 주도한 시장이었다. 부산은 2017년의 서울보다는, 2006년의 서울과 많이 닮아 있다. 실거주층도 많지만 투자층들이 더 많은 관심을 가지고 있다는 것이다. 그래서, 일부 지역의 경우 거품이 발생했을 수도 있다.

세종의 청약경쟁률은 105 대 1이다. 이곳은 완전 투자 시장이다. 실수요만으로 이만큼 누적될 리가 없기 때문이. 세종의 청약 가능 지역은 전국구다.

정부는 청약시장에 투자 수요가 지속 유입되고 있다고 한다. 그 이유로 분양권 전매 거래 빈도가 증가하고 있다는 것이다. 거래량은 증가하고 있는 것이 맞다. 하지만, 분양권 투자 수요층이 크게 증가하진 않았다. 11/3 대책 이후로 분양권을 투자 하려는 층들 중 단순 투자층들은 큰 폭으로 감소했다. 지금 신규 분양 물건에 투자를 할 수 있는 방법은 미분양 물건을 매수하거나 내집 마련 신청서를 통해 잔여물량을 청약하는 방법 밖에 없다. 이 정도면 투자층이 유입된 것이 아니라 기존의 투자층 중에 일부 남은 투자층 정도라고 볼 수 있다. 생각보다 그 규모가 크지 않다는 것이다.

여기서 핵심은 2015년 거래 물량이다. 서울이든 부산이든 최대 거래량이었다. 부산은 2015년 이후 분양권 거래 빈도가 지속적으로 감소하고 있다. 서울도 감소 추세에 있다. 이 감소 추세는 계속 될 것이다. 이번에 발표된 6/19 대책의 영향도 있겠지만, 6/19 대책과 무관하게 점점 감소할 수 밖에 없다. 왜냐하면 거래할 물량이 더이상 없기 때문이다.

수요 대비 공급량이 충족되지 않은 지역이 여전히 남아 있는 시장이다. 수요 대비 공급이 과잉인 지역도 존재한다. 두가지 시장이 공존하는 가운데 6/19 대책이 어떤 역할을 할 것인지 관심을 가지고 지켜봐야 할 것이다.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 3만 5천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘