[오락가락 후분양]“늦더라도 ‘제값’ 받아야”…'강남캐슬' 부추긴 규제

[이데일리 강신우 기자] “지금 분양하면 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 받아야 하니 평당(3.3㎡) 4000만원을 넘기 어렵겠지만 3년 뒤 후분양땐 7000만원까지 예상한다.”(삼성물산 관계자)

삼성물산이 반포3주구 아파트 시공사 선정을 자축하고 있다.(사진=황현규 기자)

주택도시보증공사(HUG)의 ‘깜깜이식’ 분양가 누르기와 분양가상한제 등 온갖 규제에 조합과 건설사 등 정비업계가 후분양으로 눈을 돌리고 있다. 당장 시세 대비 반값에 분양하는 것보다 후분양을 통해 제 가치를 찾자는 움직임이 강남권을 중심으로 일고 있다.

정부가 지난 2018년부터 후분양을 장려하고 나섰지만 2년이 지난 지금, 정부는 ‘사전청약’으로 방향을 돌렸고, 반대로 민간은 규제를 피하기 위해 고분양가 우려가 큰 ‘후분양’으로 우회하고 있다. 아파트 후분양이 주택소비자 보호라는 취지에서 변질되는 모습이다.

HUG 피해 후분양하는 ‘알짜단지’

13일 정비업계에 따르면 지난 5월 삼성물산은 대우건설을 제치고 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축 시공권을 따냈다. 삼성물산의 ‘100% 준공 후 분양’이라는 제안을 조합이 선택하면서다. 같은 달 포스코건설도 ‘금융비용 부담 없는 후분양’ 조건을 내걸어 GS건설을 누르고 잠원동 신반포21차 재건축 사업 수주에 성공했다.

후분양은 통상 주택공급에 관한 규칙 제15조에 따라 분양단지 전체 동의 골조공사가 완료된 때(약 전체공정의 60~70% 완료) HUG의 분양보증을 받지 않고 사업자 2곳 이상의 연대보증만 받아도 입주자를 모집할 수 있다. 다만 100% 준공 후 분양은 연대보증도 필요 없다.

조합 입장에서 시간은 좀 더 걸리더라도 ‘제값’은 받아야겠다는 니즈와 재정비사업 공급부족으로 허덕인 건설사가 머리를 맞대 내놓은 고육책인 셈이다.

앞서 대우건설은 지난 2017년 경기도 과천시 주공1단지(과천푸르지오써밋) 재건축 수주 당시 3.3㎡당 분양가 3313만원을 제시했지만 HUG의 분양가 규제가 심해 조합과의 약속을 지킬 수 없게 되자 후분양을 전격 결정했다. 결과는 좋았다. 3.3㎡당 분양가 4000만원에 분양, HUG가 제시했던 분양가 대비 1000만원 높은 금액으로 분양에 성공했다.

이뿐만 아니다. 일명 ‘지드래곤 펜트하우스’로 화제가 된 나인원 한남(민간임대)은 2017년 3.3㎡당 6360만원에 HUG의 분양보증을 신청했지만 HUG가 분양가 상한선을 4750만원으로 통보, 후분양으로 돌아섰고 결국 3.3㎡당 분양가를 6100만원으로 책정해 애초 HUG가 선분양 조건으로 제시한 분양가보다 30% 이상 비싼 가격에 분양 전환(2023년11월)할 예정이다.

대형건설사 관계자는 “건설사의 높은 신용도를 활용해 1금융권 신용보증을 초저리에 받거나 건설사 자체 보유자금을 활용하면 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 등을 받고 자금을 조달하지 않고도 공사비를 충당할 수 있다”며 “조합은 만족할 만한 분양가를 얻을 수 있고 건설사는 알짜 사업장을 따낼 수 있어 서로 ‘윈윈’효과가 있다”고 했다.

다만 오는 29일부터 분양가상한제가 전면 시행되면 후분양을 하더라도 HUG의 분양보증은 피할 수 있지만 분양가상한제는 적용된다. 작년 10월 분상제 시행 발표 이전 관리처분계획 인가를 신청한 단지는 28일까지 분양가상한제를 적용받지 않는 ‘유예기간’이 종료되기 때문이다.

공시지가 상승분 분양가에 반영되나

분양가상한제가 시행되도 민간에선 후분양 카드가 ‘유효’하다는 입장이다. 특히 강남권은 다른 지역에 비해 표준지공시지가 오름 폭(현실화율)이 커서 분양가상한제 산정시 포함되는 토지비 부문이 상승, 높은 분양가를 받아낼 수 있다는 판단에서다.

삼성물산 관계자는 “분양가상한제에 가장 큰 영향을 주는 것이 토지비인데 토지비는 표준지공시지가를 적용받고 정부는 강남 등 상급지 중심으로 현실화율을 높이고 있어 보수적으로 매년 평균 8%씩 오른다고 했을 때 3년 뒤 분양가는 3.3㎡당 7000만원 초중반대까지 갈 것”이라고 했다 그는 이어 “후분양했을 때 자금 조달에 따른 금융비용 대비 분양가 상승분이 더 크다면 후분양을 안 할 이유는 없는 것”이라고 했다.

결국 공시지가 현실화율에 따른 땅값 상승분이 분양가상한 산정시 그대로 반영돼 분양가를 띄울 수 있다는 게 정비업계의 주장이다.

국토교통부는 작년 말 부동산 공시가격 현실화율 제고 방안을 발표하면서 토지 공시지가 현실화율을 작년 64.8%에서 7년 내 70%까지 올릴 방침이라고 박혔다. 올해 공시지가 상승률을 보면 서울 25개구 중 성동구(11.6%)가 가장 많이 올랐고 이어 강남구(10.54%), 동작구(9.22%), (송파구8.87%), 서초구(8.73%) 순으로 상승했다.

국토부 관계자는 그러나 “공시지가가 두 배로 오른다고 해도 분양가상한제에 따른 감정평가시 감정평가액 역시 2배로 뛰는 것은 아니기 때문에 후분양을 하는 조합이 원하는 만큼의 분양가는 기대하기 어려울 것”이라며 “또한 작년 10월 분양가상한제를 민간택지까지 확대하면서 감정평가시 합리성 검토까지 하도록 해 조합이 감정평가사를 의뢰, 의도한 대로 값이 나오지는 않을 것”이라고 했다.

후분양, 강남 진입장벽 더 높아질 것

후분양제는 선분양으로 주택을 분양받을 경우 입주 시 하자를 수리받기 어려운 상황을 개선하기 위해 추진됐다. 그러나 특정 지역 집값만 들어 올리는 ‘역효과’가 발생할 것이라는 우려가 나온다. 사실상 규제에 떼밀린 후분양은 강남권 등 땅값이 비싼 일부 재건축 사업장 위주로 제한되고 건설사도 자금력이나 신용도가 높은 대형건설사만 수주에 참여할 수 있기 때문에 ‘강남’의 진입장벽만 더 높아질 것이라는 분석이 나온다.

현재 강동구 둔촌주공(지상 최고 35층 85개 동 1만2032가구)도 HUG가 3.3㎡당 분양가 2970만원이라는 주변 시세대비 ‘반값 로또분양가’를 제시하자 후분양을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 조합 측은 3.3㎡당 3550만원의 분양가가 적정하다는 입장을 밝힌 상태에서 지난 9일 임시총회마저 무산, 일반분양은 기약없이 미뤄졌다. 이로써 후분양으로 돌아선 것 아니냐는 관측이 나온다.

정비업계 관계자는 “HUG의 독점적 분양보증과 분양가상한제 등으로 정부가 분양가를 억누르면서 땅값이 비싸 사업성이 좋고 공시지가가 가파르게 오르는 지역 위주로 후분양 바람이 거세질 것”이라며 “실거주 서민들이 강남권 등 상급지로의 이동은 더욱 어려울 전망”이라고 했다.