공공관리제 첫 사례 고덕주공2단지 잘 될까

[이데일리 박종오 기자] 대형 재건축단지 가운데 서울시의 ‘공공관리제’가 첫 적용되는 강동구 고덕주공2단지아파트 재건축 사업에 건설업계의 이목이 집중되고 있다. 오늘(13일)이 시공사 선정을 위한 입찰제안서 접수 마감일이기 때문이다.

현재 고덕주공2단지의 시공사 선정 입찰에 참여할 것으로 알려진 건설사는 현대·롯데·GS건설 등 2~3개사로 압축된다. 지난달말 열린 사업설명회에서 시공능력평가 순위 1~5위 업체인 현대건설, 삼성물산, GS건설, 대림산업, 포스코건설 등 11개 건설사가 참여의사를 밝혔던 것을 감안하면 그 수가 크게 줄었다.

공사비 1조원 규모로 주목받았던 이 사업에 종전까지 큰 관심을 보여 왔던 건설사들이 최근 속속 발을 빼고 있는 것이다.

업계와 전문가들은 조합이 제시한 입찰조건과 서울시의 공공관리제 도입이 영향을 끼쳤다고 설명했다.

12일 업계에 따르면 조합이 건설사들에 제시한 입찰조건은 ‘지분제’다. 시공사가 조합원들에 일정비율의 무상지분(무상지분율 150%면 대지지분이 30평인 아파트 소유자가 추가비용 없이 45평형 입주가능)을 보장하고, 공사비는 재건축 뒤 늘어난 일반분양 아파트로 돌려받는 소위 ‘대물변제’ 방식이다. 집값이 뛸 땐 그만큼 개발이익을 더 가져갈 수 있어 이롭지만, 하락국면엔 자칫 떨어진 집값만큼 손해를 볼 수도 있다.

한 건설사 관계자는 “조합에서 요구하는 기준을 받아들이자니 사업 리스크가 너무 크다”면서 “미분양에 대한 책임을 건설사가 모두 떠맡아야하는 ‘대물변제’가 발을 빼기로 한 주된 이유”라고 말했다.

또 이 관계자는 “조합이 책정한 일반분양가는 3.3㎡당 2300만원으로 주변시세보다 200만원 정도 비싸 미분양으로 이어질 가능성이 크다는 점도 고려됐다”고 덧붙였다.

과거였다면 이처럼 계약조건이 다소 까다롭더라도 입찰부터 하고 보았을 건설사들이지만, 지금은 그마저도 호락호락하지 않다. 공공관리제 적용으로 사업 전반을 관할 강동구청이 관리·감독해 절차가 훨씬 엄격해졌기 때문이다.

서울시 공공관리과의 한 관계자는 “공공관리제 도입으로 가장 크게 달라진 건, 입찰단계에서 건설사가 실질적인 공사비 내역을 제시해야 한다는 것”이라며 “과거와 같이 입찰 땐 조합 입맛에 맞춰 ‘뻥지분‘(시공사가 높은 무상지분율을 약속하고 지키지 않는 것) 등 무리한 약속을 내세웠다가 후에 이를 뒤집는 방식은 더 이상 사용할 수 없다”고 잘라말했다.

과거 재건축 추진위원회 단계부터 운영자금을 대는 등의 방식으로 사실상 실질적인 입찰 없이 이면에서 큰 영향력을 행사해 왔던 건설사들의 입지가 대폭 줄어든 셈이다.

또 시공사 선정과 사업설계,공사비 책정 등이 동시에 이뤄져, 시공사 선정 뒤 사업비를 인상할 수 있는 여지도 거의 없다. 조합의 요구를 선뜻 받아들였다가는 발이 묶일 수도 있다는 의미다.

한 건설사 관계자는 “공공관리제 도입으로 건설사들의 운신의 폭이 좁아진게 사실”이라며 “이를 준수하면서 조합원들의 관심을 끌어낼 수 있는 방법을 찾는게 업체들의 고민”이라고 말했다.

[용어설명]

공공관리제 - 재건축·재개발 사업의 투명성을 높이고 조합원들의 부담을 낮추기 위해 서울시 등 지자체가 사업계획 수립부터 완료까지 개입해 진행을 도와주는 제도다.공공관리제에서는 ‘OS(아웃소싱) 홍보요원’으로 불리는 외부 홍보직원들의 동원이 원천적으로 금지된다.