[아파트 돋보기]아파트 하자, 입주 전 모두 보수 가능할까?

[이데일리 김나리 기자] 우리나라 주택의 77%는 아파트·연립·다세대주택 등 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태로 이뤄져 있다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 이 같은 공동주택에서 실제 벌어지거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 알아보고, 매 주말 연재를 통해 꼭 알아둬야 할 상식과 더불어 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

(사진=연합뉴스)

24일부터 신축 공동주택에 대한 사전방문 및 품질점검단 제도가 시행됩니다. 앞으로 신축 아파트 입주 예정자들은 사업주체로부터 입주 전까지 보수 공사와 같은 조치를 받을 수 있게 됐는데요.

기존에 있던 입주예정자 사전방문과 이번 제도는 뭐가 달라진 걸까요? 또 이 제도만 있다면 앞으로 신축 아파트 사전 방문에서 발견된 모든 하자들은 입주 전까지 완벽히 보수될 수 있는 걸까요?

지금부터 달라지는 제도와 궁금증 등을 국토교통부가 공개한 질의응답을 통해 자세히 알아보겠습니다.

새로운 제도, 어떤 공동주택부터?

24일 이후에 입주예정자 사전방문을 실시하는 공동주택부터 새로운 제도가 적용됩니다. 주택법 제15조에 따른 사업계획승인 대상인 30세대 이상 공동주택이 해당합니다.

24일 전 사업계획승인을 받고 사용검사를 신청하기 전에 있는 사업주체에 대해서도 적용되나, 입주자 모집공고에 따라 이미 사전방문을 완료했거나 진행 중인 경우는 제외합니다.

입주예정자 사전방문은 언제, 어떻게?

사업주체는 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 2일 이상 실시해야 합니다. 또 표준 사전방문 체크리스트를 참조해 입주예정자에게 사전방문 체크리스트를 제공해야 합니다.

입주예정자는 해당 세대의 전유부분에 대해 꼼꼼하게 확인해 보수 등이 필요한 곳을 사전방문 체크리스트에 작성해 사전방문 완료 후 사업주체에게 제출해야 합니다.

기존 입주예정자 사전방문과 달라진 점은?

기존 입주예정자 사전방문은 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 사업주체가 입주자모집공고 시에 사전방문에 관한 사항을 포함하는 것으로만 규정돼 있어 사업주체에 의해 임의적으로 실시됐습니다.

사전방문에 대한 구체적인 사항이 규정되어 있지 않은 데다, 특히 사전방문 시 입주예정자가 지적한 사항들이 입주 전에 바로잡히지 않아 입주 후에 장기간 진행되는 하자 보수로 인해 입주민의 불편이 많았습니다.

이에 국토부는 사업주체가 입주 전까지 사전방문 시 지적된 하자에 대해 보수공사 등 적절한 조치를 하도록 개선함으로써 입주자의 하자로 인한 불편이 신속하게 해소되도록 했다는 입장입니다.

지적된 하자, 입주 전 완벽히 보수 가능?

사전 방문 시 지적된 하자가 입주 전까지 완벽히 보수가 되는 것이 가장 바람직하겠지만, 국토부에 따르면 사업주체의 불가피한 사정 등으로 입주 전까지 보수가 되지 않을 수도 있습니다.

다만 이러한 경우 반드시 사용검사권자로부터 인정을 받은 사유가 있어야 하며, 사업주체는 입주예정자와 하자보수 일정에 대해 별도로 협의를 해 그 일정에 따라 하자보수를 해야합니다.

또한 모든 하자보수가 완료되면 그 결과를 사용검사권자에게 제출하여 확인을 받아야 합니다.

입주 전까지 적절한 조치가 되지 않으면?

사업주체는 입주예정자 사전방문 시 지적된 하자에 대해 조치계획을 수립, 사용검사권자에게 제출해야 합니다. 아울러 조치계획에 따라 늦어도 입주 전까지 보수공사 등 적절한 조치를 해야 합니다. 이를 어기는 사업주체에게는 500만원의 과태료가 부과됩니다.

중대한 하자와 그 외의 하자의 차이는?

중대한 하자란 입주예정자가 공동주택에서 생활하는 데 안전상·기능상 심각한 지장을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도의 결함이 있는 경우를 말합니다. 구체적으로는 내력구조부의 철근콘크리트 균열, 철근 노출, 옹벽·도로 등의 침하, 누수·누전, 가스누출, 승강기 작동 불량 등이 있습니다.

중대한 하자에 대해서는 사용검사권자(시장·군수·구청장)가 해당 공동주택에 대한 사용검사를 하기 전까지 반드시 보수공사 등의 조치가 완료됐는지를 확인해야 합니다.

그 외의 하자는 입주 전까지 보수공사 등의 조치를 완료하면 되는 잔손보기 하자 등을 말합니다.

현행법에 따른 하자와는 어떤 차이?

하자에 대한 판단기준은 동일하며, 하자가 발견된 시점(입주예정자 사전방문 또는 입주 후)에 따라 사업주체의 의무가 달라지게 됩니다.

사용검사 전에 발견된 하자는 최대한 입주 전까지 보수공사 등 조치를 완료해야 하며, 입주 후에 발견된 하자는 현행 공동주택관리법에 따라 사업주체가 하자보수책임기간 내에 발생한 하자에 대해 현행과 동일하게 하자보수 조치의 의무를 다해야 합니다.

하자에 대한 판단기준은 공동주택관리법에 따른 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준(국토부 고시)’을 따릅니다.

또한 하자 여부에 관해 사업주체와 입주자간에 분쟁이 발생하는 경우 공동주택관리법에 따른 하자심사분쟁조정위원회를 통해 신속한 조정을 받을 수 있습니다.

국토부는 공동주택관리법에 따른 하자 조치에 대해서도 하자 인정범위를 확대하고, 불명확한 하자에 대해 명확한 판단기준을 마련하는 등 공동주택의 품질관리체계를 지속적으로 강화해 나간다는 계획입니다.

하자 해당 여부에 다툼이 있다면?

사전방문 시 입주예정자가 지적한 하자에 대해 사업주체가 하자가 아니라고 판단하는 경우 사업주체는 하자 여부에 대한 확인을 사용검사권자에게 요청할 수 있습니다. 이 경우 사용검사권자는 자체적으로 하자 여부를 판단하거나 품질점검단의 자문 및 현장조사를 통해 하자 여부를 확인해야 합니다.

다만 새로 도입되는 제도를 통해 모든 하자 분쟁을 입주 전까지 해결할 수 있는 것은 아닙니다. 새로운 유형의 하자, 하자 여부 판단에 전문적 조사가 필요한 하자, 당사자 일방이 하자 여부 판단을 수용하지 않는 경우 등에는 하자심사분쟁조정위원회 등 일반적인 분쟁해결 절차에 따르게 되므로, 이 경우에는 해당 하자의 보수와 관련된 조치가 입주 후에 이뤄질 수도 있습니다.

공동주택 품질점검단 구성·운영은?

공동주택 품질점검단은 17개 광역 시·도지사가 구성·운영을 하며, 건축사, 기술사, 대학교수, 공무원 등 관련 분야 전문가로 구성해야 합니다.

새 제도 하에서 사용검사권자의 역할은?

사용검사권자는 크게 두 가지 역할이 강화됩니다.

첫째, 입주자예정자 사전방문 및 품질점검단의 점검에서 지적된 중대한 하자에 대해 사업주체에게 사용검사 전까지 보수공사 등을 실시하도록 조치명령을 하고, 해당 하자가 사용검사 전까지 조치되었는지 확인해야 합니다. 만약 사업주체가 조치명령을 제때 이행하지 않는다면 사용검사권자는 조치명령 미이행으로 사용승인을 하지 않을 수 있습니다. 중대한 하자에 대해 사업주체가 하자 여부 확인을 요청하는 경우에는 하자 여부에 대한 확인을 해야 하며, 필요 시 품질점검단에게 자문을 요청해 하자 여부에 대한 판단을 해야 합니다.

둘째, 사업주체가 제출한 하자(중대한 하자 및 그 밖의 하자)에 대한 조치계획의 이행현황을 확인·관리해야 합니다. 2022년부터는 하자관리정보시스템을 통해 체계적인 하자에 대한 관리(조치계획 제출, 조치여부 확인 등)가 이뤄질 예정입니다.