[오은석의부동산재테크]2018년 전세가격이 더 오를까?

금융권에 따르면 올해 1월부터 11월까지 KB국민은행과 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, NH농협은행 등 5대 시중은행의 전세자금 대출 잔액은 44조 2759억 원인 것으로 나타났다. 이는 2017년 말 34조 535억 원이었던 것에 비해 11개월 만에 10조 2224억 원이나 늘어난 수치다.

대출 잔액의 증가 속도도 빨라지고 있다. 올 상반기까지 전월 대비 대출 잔액 증가 폭은 평균 7000억 원이었지만 하반기로 넘어가면서 1조 2000억 원까지 벌어졌다. 정부가 6.19대책 이후 6번의 부동산 대책을 발표하면서 전세수요가 매매수요로 갈아타지 못하고 머물러 있는 탓이다.

국토교통부의 자료에 의하면 2013년 서울의 전세가율(매매가 대비 전세가)은 63.6%(2014년 65.9%, 2015년 70.8%, 2016년 71.6%)이었으나 2017년 8월 기준 전세가율은 70.8%로 4년 동안 무려 7.2%나 상승했다. 이는 경기도와 인천에 이어 3번째로 가장 많이 증가한 수치다.

서울의 전세가율은 2013~2015년 사이에 높은 상승률을 보였는데, KB전세지수에서도 비슷한 양상을 보이고 있다. 아파트 전문 컨설팅 업체 다다부동산파트너스가 KB지수를 가공해 제공한 자료에 의하면 2015년까지는 전세지수가 강세를 보였으나 그 이후에는 매매지수가 강세를 보이고 있다.

그럼 이 기간동안 전세가격은 얼마나 상승한 것일까?

KB국민은행이 발표한 자료에 의하면 2013년 11월 기준 서울 아파트 전세가격 중위값은 2억7649만 원이었는데, 2017년 11월 기준 서울 아파트 전세가격 중위값은 4억 2237만 원으로 나타났다. 4년 만에 1억 4588만 원이나 오른 것이다.

결국 4년 전과 비교해 볼 때 전세가격, 전세지수, 전세자금대출금액, 전세가율 모두 큰 폭으로 상승했다. 그 원인은 무엇일까? 그리고 이러한 증가세는 내년에도 지속될까?

전세가격이 오른 가장 큰 이유는 공급 부족 때문이다. 2008년 금융위기 이후에 건설경기가 침체되면서 공급물량이 줄어들었고 부동산 가격하락에 대한 우려로 매매수요 역시 감소했다. 집을 사려는 사람은 줄어들고 전세를 찾는 사람이 늘면서 전세 거래량이 증가하게 되었고, 이는 전세가격을 상승시켰으며 자연스럽게 전세가율도 역대 최고치를 기록하게 되었다.

전세가 상승은 자연히 가계에 부담이 된다. 정부는 이 부담을 줄여주기 위해 전세자금대출 가능액을 대폭 증가시켰다. 가계부채에 경고등이 커져 있었음에도 불구하고 주택담보대출과 달리 전세자금대출을 증액할 수 밖에 없었던 것은 전세자금대출을 서민대출, 즉 공공성이 강한 대출로 인식했기 때문이다.

그런데 문제는 기준금리의 인상으로 대출금리도 상승될 것으로 예상되는 가운데 전세자금대출 이자를 상환하지 못하는 가계가 증가할 수 있다는 것이다.

전세가격 상승은 공급부족에서 시작되었으나 상승세를 부채질한 것은 결국 전세자금대출을 손쉽게 많이 받을 수 있도록 풀어준 탓이다. 상승의 원인이 공급의 부족이었다면 공급을 늘려 그 원인을 빠르게 제거했어야 했는데, 근본적인 해결 없이 임시방편적인 방법으로 상황을 모면하려고 했던 것이 결국 부메랑이 되어 서민의 이자 부담만 가중시키는 결과가 된 것이다.

경남 등 지방의 일부 지역에서는 공급물량의 증가로 전세가격이 하락하고 있으며 심지어 역전세난이 발생하는 곳도 있다. 반면 서울은 8.2대책의 직격탄을 맞은 후 매수 수요가 억제됨과 동시에 민간주택의 공급 물량도 향후 줄어들 것으로 보인다.

과도하게 공급이 많은 지역은 그 양을 줄이고, 공급이 없는 지역은 일정 부분 공급이 될 수 있도록 수급 조절을 하는 것으로 근본적인 해결안을 찾아야 하는데, 이런 노력 없이 투기세력만 잡겠다고 과도하게 부동산 시장을 억제한다면 3년 후 부동산 시장은 또 혼란에 빠질 수 있다. 그리고 그 피해는 고스란히 서민들이 안게 될 것이다. 좀더 넓은 시야를 가지고 앞날을 바라보아야 할 때이다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.