[김학렬의 올댓 부동산]랜드마크 아파트를 활용하라!

[김학렬 부동산 칼럼리스트]아파트 시세가 높은지 낮은지를 어떻게 판단할 수 있나요?

비싼 것 같은데 분양이 잘되는 단지가 있다. 싼 것 같은데 비싸다고 거래가 안되는 단지도 있다. 아파트 시세의 높고 낮음에 대한 기준을 설정하기가 어렵다. 어떻게 하면 아파트의 시세가 높고 낮음을 판단할 수 있을까? 간단하게 시세 수준을 평가하는 방법이 있다. 바로 랜드마크 아파트와의 가격 비교가 바로 그것이다.

2016년 1월에 분양된 신반포자이라는 단지가 있다. 신반포자이는 반포한양아파트를 재건축한 아파트로 평당 4,290만원이라는 일반아파트 사상 최고가로 분양되었음에도 불구하고 일주일만 계약까지 완료되었다. 분양가가 사전 공개되었을 때 대부분의 전문가들은 비싸다는 평가를 했었다. 계약 완료까지는 시간이 많이 소요될 것이라는 전망이 나왔다. 하지만, 신반포자이의 분양가는 적정 가격이었음을 서초구 랜드마크 아파트 시세 비교를 통해 알 수 있었다. 신반포자이 인근 입지의 랜드마크 아파트는 반포자이다. 반포주공 3단지를 재건축하여 2008년 12월에 입주한 반포자이의 현재 시세는 평당 4,300만원이다. 신반포자이가 준공되어 입주되는 시점은 2018년이다. 상품 경쟁력만 놓고 보면 반포자이와 10년 차이가 나게 된다. 거의 같은 입지 조건의 10년 새아파트가 같은 수준의 시세로 분양된 것이다. 이렇게 비교하면 신반포자이의 분양가가 높은 금액이 아니라는 생각이 든다. 오히려 저렴하다고도 판단할 수 있다. 적어도 서초구 내 신규 아파트 잠재수요층들에게는 그렇게 인식이 된 것이다. 그렇기 때문에 1순위 청약 완료에 계약까지 완판이 되었던 것이다.

이렇게 지역 내 유사한 입지의 랜드마크 아파트와의 시세 비교는 현 시세가 높은지 낮은지 판단하는데 있어 매우 유용하게 활용될 수 있다. 강남구 대치동에서 가장 비싼 아파트인 래미안대치팰리스의 시세는 평당 4,100만원 전후다. 가장 최근에 분양된 개포주공2단지를 재건축하는 래미안 블레스티지의 평균 분양 가격은 3,760만원이다. 지역이 대치동보다 다소 낮은 지역으로 평가되는 개포동인 것을 감안하더라도 강남구 개포동의 신규 아파트 가격으로는 상대적으로 저렴하게 생각이 되기 때문에 래미안 블레스티지 역시 청약 완료, 계약까지 완판이 된 것이다.

신규 아파트의 분양가 뿐 아니라 기존 아파트의 시세의 적정성 여부도 판단이 가능하다. 금천구 지역에서 가장 비싼 아파트는 시흥동 남서울 힐스테이트이다. 평당 1,400만원에서 1,600만원까지 시세 형성이 되어 있다. 올해 금천구 랜드마크 아파트가 바뀔예정이다. 바로 롯데캐슬골든파크로 말이다. 2016년 11월 입주하는 독산동 롯데캐슬골든파크는 1,400만원에 분양이 되었고, 분양권 프리미엄이 3천만원~8천만원까지 형성이 되어 있다. 이 아파트가 입주하게 되면 금천구에서는 가장 비싼 아파트가 된다. 그렇게 되면 금천구에서는 롯데캐슬골든파크가 금천구 내 아파트들의 판단 기준이 된다. 롯데캐슬 골든파크는 분양가에 현재의 프리미엄까지 포함하게 되면 평당 1,600~1,800만원 시세가 된다. 이 가격과 격차가 많이 나는 지역 내 구 아파트의 경우 시세는 올라갈 확률이 높아진다. 대표적인 사례가 골드파크 인근에 있는 베르빌 아파트다. 2004년에 입주한 베르빌은 평당 1천만원 전후에서 평당 1,400만원대까지 시세가 상승하였다. 랜드마크 아파트와 입지 여건이 유사한 상황에서 가격 차이가 너무 크다고 판단한 실수요층들이 가격적인 메리트가 있다고 판단한 후 매수를 한 것이다. 이런 식으로 금천구의 아파트 들은 롯데캐슬 골든파크와의 입지적인 차이, 상품적인 차이를 비교해 가면서 시세가 변동되어 갈 것이다. 이런 방법으로 기존 아파트들의 현 시세가 높고 낮은지 판단할 수 있다.

적정 시세인지 판단하는 방법을 요약하면 다음과 같다.

먼저 랜드마크 아파트를 찾는다.

둘째 랜드마크 아파트와 관심있는 기존 아파트의 가격 차이를 비교한다.

셋째 가격 격차가 많이 날 경우 상승할 가능성 높다

만약 관심 아파트가 랜드마크 아파트일 경우는 다른 방법으로 현재 가격의 적정성을 판단해야 한다. 향후 추가적으로 가격이 올라갈 수 있는 조건인지 확인해야 한다. 해당 아파트에 대한 실수요층이 존재해야 하며, 수요가 더 확대될 조건인지 따져봐야 한다.

실수요층의 존재 여부는 단지 내 임대 물량이 있는지를 확인해 보면 된다. 수요가 더 확대될 조건인지는 지역 내 호재가 있는 지를 확인해 보면 된다. 가장 중요한 호재는 교통망의 확대이다. 금천구에는 올해 강남순환고속도로가 개통한다. 15분이면 강남권에 출퇴근이 가능하다. 따라서 강남으로 출퇴근 하려는 세대에게는 금천구는 출근 가능 지역이 되는 것이다. 금천구에 살고자 하는 수요층이 확대될 조건이 되는 것이다. 그렇다면 금천구의 시세가 터무니없이 높지만 않다면 지속적을 시세가 오를 수 있다. 가격이 터무니없는 높은지에 대한 판단은 유사 입지와 비교를 하면 된다. 강남권으로 출퇴근이 가능한 지역 간의 비교를 하면 된다. 바로 광명시, 안양시, 금천구, 관악, 동작구의 유사한 수준의 아파트 시세와 비교하라. 그렇다면 현재 관심 지역 아파트 시세가 적정한지 여부를 판단할 수 있다.

랜드마크 아파트 시세를 활용한 시세 적정성 파악은 아파트 투자 시 반드시 필요하다.