[똑똑한 부동산]공시지가 1억 미만 투자, 정말 괜찮을까?

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 8월부터 다주택자 대상 취득세 중과세 조치가 시행됐다. 새집을 사려는 다주택자들의 부담이 확 커진 셈이다.

조정지역 내 주택을 취득하려는 경우 2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세 중과를 받게 된다. 비조정지역도 2주택은 1~3%, 3주택은 8%의 취득세가 부과된다.

그러나 예외도 있다. 바로 공시지가 1억원 미만의 주택이다. 이 때문에 눈치 빠른 투자자들은 벌써부터 공시지가 1억 미만 주택에 쏠린다는 소문도 들린다. 그렇다면 정말 공시지가 1억 미만 주택 투자는 안전할까? 저가 주택을 매입할 때 주의점을 함께 알아보자.

재개발사업이 추진 중인 서울 청계천 세운상가 일대(사진=이데일리DB)

보통 공시지가 1억원 미만인 주택은 보통 낙후된 곳, 다시 말해 재개발을 해야하는 곳들이 대다수다. 특히나 구역지정 조차 되지 않은 지역들이 많다. 구역지정조차 되지 않은 곳의 주택을 살 때 주의점은 무엇일까? 우선 분양 자격이 있는지를 확인해봐야한다. 분양 자격이 없어 ‘이상하게’ 싼 매물일 수 있다는 소리다.

보통 분양자격을 확인하려면 도시정비법, 조례 등의 관련 규정을 확인한다. 또 조합에 조합원 자격 내지 분양자격이 있는 물건인지 여부도 묻고가는 것이 안전하다. 그런데 아직 구역지정이 되지 않는 곳이라면 아예 조합자체가 없어 이러한 절차를 거치는 것이 불가능하다. 만약 분양 자격을 확인할 수 없다면 투자에 주의를 기울여야한다.

특히 보통 재개발 이야기가 나오는 곳은 지분쪼개기가 성행한 곳들이 많다. 지분쪼개기는 기존 주택의 세대수를 늘려 인위적으로 입주권의 수를 늘리려는 행위다. 이런 지분쪼개기가 성행하면 사업 추진이 어려울 수 있다. 이 때문에 보통 권리산정기준일을 별도로 정해 기준일 이후로 세대수가 늘어난 경우에는 늘어난 세대수에 대해 분양자격을 부여하지 않는다. 공시지가 1억원 미만이라고 해서 선뜻 지분쪼개기 건물을 사면 안 되는 이유다.

결국, 예외 규정에 주목할 수밖에 없는 시장의 기류에 편승해서 덜컥 투자에 나서기보다는 신중한 판단과 재차 확인이 필요하다는 게 법조계의 인식이다. 확실한 투자는 없다고 하더라도 불확실을 자초할 이유는 없다. 취득세 중과세 피하려다가 또 다른 위험을 초래할 필요는 없기 때문이다.