하우스푸어대책, 1단계 '워크아웃'→2단계 '지분매각'

[이데일리 양희동·박종오 기자]박근혜 당선인이 하우스푸어 대책의 일환으로 내놓은 ‘보유주택지분매각제’가 1단계 채권·채무자 워크아웃, 2단계 할인 후 지분매각으로 나눠 추진될 전망이다. 또 렌트푸어 대책인 ‘목돈 안드는 전세제도’는 전세보증금 전체가 아닌 인상분에 대해서만 적용된다.

대통령직 인수위원회는 이같은 내용의 하우스푸어 및 렌트푸어 대책을 도입키로 하고 금융당국에 구체적인 방안 마련을 주문할 것으로 알려졌다.

하우스푸어 대책 2단계로 추진

인수위는 하우스푸어의 지분 매각을 최소화하기 위해 지분 매각 전에 1단계로 채권자와 재무자간 손실분담 절차를 두기로 했다.

손실분담 방법은 채권단 워크아웃(채무재조정) 방식이 거론되고 있다. 워크아웃은 법률로 강제할 수 없는만큼 금융권이 공동 가이드라인을 만들어 각사 내규에 반영케 한다는 구상이다. 현재 금융권에서는 신용대출자에 대해 자체적으로 채무상환 부담을 재조정하는 프리 워크아웃을 시행 중이다. 적용 대상은 한달 이상 3개월 이하 단기 연체자다.

지난해 9월부터 이 제도를 대폭 확대한 우리은행의 경우 고객이 프리 워크아웃을 신청하면 최초 연 14% 금리에 최장 10년 분할상환대출로 전환받게 된다. 채무조정으로 전환받은 대출을 성실히 상환해 나가면 매 반기당 0.5%포인트씩 금리를 낮춰 준다.

이상엽 IBK기업은행 연구위원은 “인수위가 구상하고 있는 워크아웃은 은행들의 프리 워크아웃과 유사한 형태가 될 것”이라며 “단기 연체자들에 대해 이 제도를 시행하면 지분 매각 대상자를 상당부분 줄일 수 있다”고 말했다.

지분매각은 워크아웃을 통해서도 해결이 어려운 하우스푸어에 한해 2단계로 실시하게 된다. 지분의 50%까지를 자산관리공사(캠코) 등 공공기관에 팔고, 그 대금으로 대출금 일부를 갚는 방식이다. 달라진 점은 집 주인이 주택 지분을 할인된 가격에 팔아야하는 부분이다. 집값 하락으로 발생할 손실에 대비해 최고 20~30%의 할인율을 적용하는 것이다. 대신 집 주인에게는 월세 개념인 지분 사용료를 연 6%수준에서 은행 주택담보대출 금리(연4~5%)수준으로 낮추는 방안이 검토되고 있다.

전문가들은 정부 재정부담을 줄이고 채권·채무자가 손실을 분담하는 방식에 대체로 긍정적이다. 김덕례 주택금융공사 연구위원은 “기존 제도의 도적덕 해이 가능성을 보완해 이해 당사자끼리 채무를 조정케 한 것은 옳은 방향”이라며 “지분 할인 매각에 대해서는 월세 개념인 지분 사용료를 더 낮춰줄 필요가 있다”고 말했다.

렌트푸어대책, 전세금 인상분에만 적용

인수위는 ‘목돈 안드는 전세 제도’의 실효성을 높이기 위해 전세보증금 전액이 아닌 집주인이 요구한 보증금 인상액만큼 은행대출을 받고 대출금 이자(연 4% 금리)를 세입자가 내는 형태로 범위를 좁힐 방침이다.

집 주인에게는 기존 이자상당액(4%)의 임대소득세 면제 및 대출이자 소득공제(40%)와 더불어 재산세 감면 등의 추가 혜택을 검토하고 있다. 그러나 여전히 집 주인이 세입자를 위해 대출을 받는 것은 웬만한 유인책으론 현실성이 떨어진다는 지적이다.

고성수 건국대 부동산학과 교수는 “재산세 등 임대인의 세금을 약간 낮춰주는 수준의 혜택으로는 집 주인의 참여를 이끌어내기 어려워 보인다”고 말했다. 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원도 “목돈 안드는 전세 제도는 결국 임대인이 자발적으로 대출을 받을 정도의 강력한 인센티브가 없으면 성공하기 힘들다”고 말했다.