‘부동산 방정식’ 풀면 내일 집값 보인다

[조선일보 제공] 경기 용인시는 지난 2000년 38만명이던 인구가 지난해 68만명으로 30만명이나 늘었다. 전국에서 두 번째로 인구 증가율이 높았다. 이 기간 중 집값은 지난 2004년을 빼고 연 평균 10% 이상 뛰었다. 작년 상승률은 23.5%로 전국에서 다섯 손가락 안에 들었다. 땅값도 2001년부터 5년간 해마다 전국 평균치를 웃돌았다. ‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “인구가 많아지면 자연스럽게 집이나 땅 등 부동산 수요 증가로 이어져 가격 상승 여력이 높아진다”고 말했다.

주택보급률도 부동산 투자의 중요한 잣대가 된다. 보급률이 낮으면 인구보다 집이 부족하다는 것을 뜻한다. 그만큼 잠재된 주택 수요가 많고, 개발 요구도 높다. 낙후 지역이 많아 재건축·재개발 투자에도 유리하다. ‘내외주건’ 김신조 사장은 “부동산은 교통, 환경 등 입지 여건이 가장 중요하지만, 보급률과 인구는 미래 흐름을 예측하는 데 도움이 된다”고 말했다. 그렇다면 인구증가율이 높거나, 주택보급률이 낮은 지역은 어디일까.



◆주택보급률 낮은 성남·하남·과천 주목하라

본지가 2005년 인구센서스 결과를 토대로 전국 시·군·구별 주택보급률을 조사한 결과, 경기 성남시 수정구가 62.2%로 가장 낮았다. 다음으로 서울 광진구가 68.1%, 서울 중랑구가 72.3%로 나타났다. 성남시 중원구와 경기도 하남시, 서울 관악·구로구, 경기 과천·안산시 등도 보급률이 90%를 밑돌았다. 이들 지역은 그동안 그린벨트, 공업지역, 달동네 등이 몰려 지역 개발에 제한이 많고, 낙후된 곳이 대부분이다.

따라서, 이들 지역에선 재개발·재건축이 활발하다. 대표적인 곳이 성남. 성남시는 수정·중원구 일대 400여만 평을 2020년까지 26개 구역으로 나눠 아파트 타운으로 바꿀 계획이다. 과천시도 오래된 저층 아파트가 속속 재건축되고 있다. 계획도시로 만들어진 안산시도 개발된 지 20년이 넘어 재건축 수요가 급증하고 있다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “대부분 입지 여건이 좋아 개발 가능성은 충분한 곳”이라고 말했다. 실제로, 과천·하남·성남시는 뛰어난 입지 여건을 갖춰 개발만 되면 투자 1순위로 꼽힌다. 과천과 하남은 쾌적하고, 서울 접근성도 좋다. 과천은 정부청사 이전에 따른 개발 잠재력도 높다. 하남 역시 송파신도시와 붙어 있어 그린벨트가 풀리면 핵심 주거지로 바뀔 것이란 예상이다. 성남은 분당·판교와 가깝고, 지하철·도로 등 기반시설이 충분하다.



◆인구증가율 높은 용인·광주·화성도 주목하라

인구 증가율이 높은 곳은 대개 공장이나 산업단지가 많아 일자리가 늘고, 주택도 꾸준히 증가하는 곳이다. 또는 대규모 개발이 예정된 곳이다. 2001년 이후 5년간 인구증가율이 가장 높은 지역은 충남 당진군. 2000년 2만7000명에서 무려 3배 이상 급증해 11만명을 넘었다. 당진은 일자리가 늘고, 대규모 개발이 급속히 진행 중이다. INI스틸이 한보철강을 인수, 공장을 증설하고, 주변 산업단지에 기업체도 속속 입주하고 있다. 올해도 7월까지 22개 기업이 들어왔다. 용인시는 수도권 최대 주택 공급원으로 인구가 5년 전보다 78% 늘었고, 광주시와 화성시, 양주시, 대전 유성구, 파주시, 김포시 등도 인구 증가율이 30%를 넘었다.

이들 지역의 특징은 지난 5년간 땅값이 거의 예외 없이 큰 폭으로 올랐다는 것. 유성구와 화성시는 작년에만 땅값 상승률이 전국 평균의 2배를 웃돌았다. 유성구는 행정도시와 인접한 데다, 택지개발이 꾸준하게 진행됐다. 화성시와 김포시, 파주시도 최근 택지개발 지역이 집중되는 지역이다. ‘세중코리아’ 김학권 대표는 “인구 증가에 비해 부동산 가격이 저평가된 곳이라면 향후 가격 상승 여력이 있다고 봐야 한다”고 말했다.