[오은석의 부동산 재테크] 부동산 대출 규제 완화 연장 발표, 고수들의 접근 전략은?

[오은석 북극성 대표] 지난 4월말 정부는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)의 완화 조치를 1년 더 연장하기로 발표했다. 당초 집값 대비 대출 한도를 LTV 60%, DTI 50%로 규제해왔던 것을 2014년 8월부터 부동산 경기 회복으로 내수를 살리겠다며 LTV는 70%, DTI는 60%로 한시적으로 완화했는데 이를 더 연장한 것이다. 이러한 정책은 부동산 시장에 호재로 작용해 실거주 및 투자목적의 부동산 매수세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다.

이러한 호재에 힘입어 올해 하반기에 부동산을 매입하려 한다면 어떤 점을 주의하여야 할까? 대부분의 사람들은 부동산을 매입한다고 할 때, 매입 자체에만 초점을 맞추고, 실거주 목적과 투자 목적을 크게 구분하지 않는다. 그러나 부동산 투자 고수들을 보면 실거주 목적과 투자 목적은 접근 방식이나 전략에 있어 확연한 차이가 있다는 것을 어렵지 않게 발견할 수 있다.

그 차이를 이해하지 못한다면 부동산을 매입하여 시세차익을 얻는 것을 ‘운’에 기댈 수 밖에 없다. 실거주 목적 부동산 매입과 투자 목적 부동산 매입 접근법에는 어떠한 차이가 있을까?

실거주 목적 부동산 매입에 있어 가장 중요한 것은 ‘생활환경과 주거공간의 안락함’이다. 좀 더 구체적으로 하나씩 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 생활환경이다.

생활환경은 거주지와 직장(또는 학교)과의 거리, 교통시설, 편의시설, 공원 등을 의미한다. 본인이 부담할 수 있는 범위 내에서 아파트 가격을 결정한 다음 생활환경을 고려해 지역을 선택하고 그 지역 내에서 가장 실거주 하기에 좋은 부동산을 선택한다.

둘째, 주거공간의 안락함이다.

아파트를 예를 들어 설명한다면 층, 향, 동, 일조권, 조망권, 내부 구조 등 가족이 안락하게 생활하는데 영향을 주는 것들을 의미한다.

일반적으로 대부분의 사람들은 위에 언급한 두가지 요소들만 모두 충족을 하면 결국 살기 좋은 곳이고, 살기 좋은 곳은 나중에 매도를 할 때 시세 차익을 받을 수 있을 것이라 생각 한다.

하지만 위의 두가지 요소들이 서울 강남지역이 실거주에 최적의 요건을 갖춘 지역임에도 불구하고 부동산 가격이 계속해서 상승하지 않고 상승과 하락을 반복한다는 현상을 설명하기에는 어려움이 있다. 즉, 앞서 말한 생활환경이 좋고 주거 공간이 안락하다는 것은 아파트 가격 상승의 필요조건일 수는 있어도 충분조건은 아니다라는 의미이다.

그렇다면 부동산을 투자 목적으로 봤을 때 가장 중요한 요소는 무엇일까? 여러가지 요인이 복합적으로 작용하겠지만 한가지만 뽑는다면 그것은 바로 ‘투자 타이밍’일 것이다.

투자에 있어 매수 타이밍과 매도타이밍의 중요성에 대한 내용은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 2015년에 있었던 실제 지역 사례를 들어 설명하도록 하겠다.

A 지역과 A지역에 인접한 B 지역이 있다.

A지역은 인근 지역에 비해 노후 된 아파트가 많이 밀집되어 있었다. 인프라 및 생활시설이 인근 지역에 비해 상대적으로 부족하고, 개발호재도 없었으며, 학군도 좋지 못해 외부지역에서 인구가 유입되기 쉽지 않는 지역이었다. 즉, 일반인들 눈에 보기에는 투자가치가 전혀 없어 보였다. 그런데 이 지역의 21평형 아파트가 작년 1년 동안 4000만원이 상승했다. 상승 전 매매가격이 1억 7천만 원인 점을 감안한다면 매매가격 대비 상승폭이 꽤 큰 셈이다.

A지역이 이처럼 단기간에 매가 상승이 컸던 이유는 무엇 때문이었을까?

그 이유는 일반적으로 생각할 수 있는 것과 달리 ‘A지역이 인근 B지역에 비해 매매가격이 저렴하다’ 라는 것이었다.

저렴한 것이 매가 상승의 주된 원인이다?

실제 그 원인을 분석해보면 다음과 같다.

B지역은 인프라와 거주 여건이 좋아 실거주 수요와 함께 투자수요가 꾸준히 유입되다 보니 전세뿐만 아니라 매매가격도 동반 상승했다. 상대적으로 인프라가 부족한 A지역은 지역 내에서만 수요가 움직이다 보니 거래량도 예전과 별반 차이가 없었다. 그래서 사람들은 인프라가 부족한 A지역의 아파트를 매입하기 보다 지금 당장은 전세로 살고 훗날 자금이 모이면 그 때 인근 B지역의 아파트를 사겠다는 생각으로 A지역은 매매보다는 전세 중심으로 거래가 이루어 지고 매매가격에는 큰 변동이 없었다.

그런데 B지역의 아파트 가격이 가파르게 상승하자 상승에 부담을 느낀 사람들이 A지역으로 유입되면서 A지역 역시 매매가격이 움직이기 시작했고, 매물을 빠르게 걷어 들이면서 A지역이 B지역에 비해 2015년 1년 동안 매매가격 상승폭이 더 크게 나타나게 됐다.

위의 A지역의 아파트 가격상승 사례처럼, 부동산 시세차익은 생활환경과 안락함 보다, 주변 부동산 상황과 타이밍에 더 큰 영향을 받는다.

따라서 위 사례처럼 가격이 저렴하다는 것도 투자 목적 부동산 매입에서는 호재가 될 수 있는 것이다.

두 마리 토끼를 모두 잡기는 사실 쉽지 않다. 그러므로 각각 목적에 맞게 접근 하고 그에 맞게 임장을 하면서 선택과 집중을 하는 것이 실거주에 대한 만족도와 투자 목적 아파트에 대한 수익률을 모두 높일 수 있는 지름길일 것이다.

실거주를 위한 부동산 접근법과 투자를 위한 부동산 접근법은 다를 수 밖에 없다.

▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.