신한알파리츠, 크래프톤타워 가치 상승으로 리파이낸싱-삼성

[이데일리 이광수 기자] 삼성증권은 신한알파리츠(293940)가 크래프톤타워 감정평가액이 상승하면서 리파이낸싱을 진행한다고 설명했다. 이에 따른 이자비용 절감은 24~41억원 수준으로 추정돼 배당수익률이 상승할 것이라는 분석이다. 투자의견은 ‘매수’, 목표가는 9200원을 각각 유지했다.

이경자 삼성증권 연구원은 21일 “전날 신한알파리츠는 보유하고 있는 판교 크래프톤타워 감정평가액을 7731억원(평당 2670만원)으로 공시하면서 동시에 리파이낸싱 계획을 공시했다”며 “감정평가액이 상승하면서 크래프톤타워의 담보대출 한도가 기존 보다 1450억원 상향됐다”고 말했다.

신한알파리츠는 이를 활용해서 트윈시티 남산의 후순위채권 640억원과 우선주 180억원, 최근 매입한 역삼빌딩 우선주 110억원, 신한알파리츠의 주식담보대출 410억원을 상환하고 리파이낸싱을 하게 된다. 이 연구원은 “크래프톤타워의 담보대출 금리는 2018년 차입시점 3.3%였지만 이번에는 2.7%로 하락했다”고 설명했다.

리파이낸싱에 따른 연환산 이자비용 절감은 24억~41억원으로 추산됐다.

그는 “주당 배당금으로 환산하면 45~78원의 인상 요인”이라며 “크래프톤타워의 기존 담보대출 3400억원과 주식담보대출 410억원의 금리는 각각 3.3%, 3.7%로 여기서 24억원의 이자비용이 절감된다”고 말했다.

이 연구원은 “만약 트윈시티와 역삼빌딩의 후순위 우선주 상환효과까지 감안한다면 16억원의 이자비용이 추가로 절감된다”며 “리파이낸싱은 하반기 순차적으로 진행되므로 2022년부터는 배당 증가가 예상된다”고 전망했다.

그는 “이를 반영해 내년 주당순이익(DPS)을 40원 인상했고, 배당수익률은 올해보다 0.5%포인트 상승할 것으로 전망된다”고 덧붙였다.

이 연구원은 “신한알파리츠는 판교권 1개, 도심업무지구(CBD) 4개, 강남업무지구(GBD) 1개 등 주요 오피스 권역을 아우르는 포트폴리오를 완성했다”며 “판교와 GBD는 IT임차인 중심으로 재편돼 공실률 2% 미만으로 각광받는 시장”이라고 말했다.

그는 “이들 권역 오피스가 전체 56%를 구성한다는 점에서 우량 오피스 리츠”라며 “핵심 자산들의 가치상승이 뚜렷해지면서 레버리지 효과를 활용, 조달금리를 낮춰 주주가치를 높이는 대표적 사례”라고 평가했다.