[대박땅꾼의 땅스토리]그린벨트 잘못 투자하면 '하늘이 그린색이야!'

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 그린벨트라는 것이란 무엇일까? 알 듯 말 듯하다. 누군가는 투자하면 대박이 났다 하고 누군가는 쪽박이 났다 하니 들을수록 아리송하다. 오늘은 그린벨트에 대해서 간략하게 이야기해 볼까 한다.

그린벨트는 ‘개발제한구역’이라고도 부른다. 단어의 어감에서 느껴지듯이 이 용도에 속하게 되면 일부 행위가 제한된다. 원래 개발제한구역은 도시공간을 효율적으로 관리하기 위해 성장을 촉진하거나 억제하는 역할을 담당한다. 무분별한 도시팽창을 방지하기 위해 주로 도시 외곽의 녹지를 대상으로 지정된다. 즉 개발하지 말라고 만든 규제지역이라는 소리다.

이런 강력한 규제가 있다 보니 이 안에서 개발이 된다는 것은 ‘무→유’가 되는 것만큼 큰 경쟁력이 생긴다. 마치 다이아몬드 원석을 발견한 것이라고 볼 수 있는 것과 같다.

그래서 ‘00지역 그린벨트가 풀렸다더라’는 말에 우르르 해당 지역으로 사람이 몰리고, ‘00지역이 풀릴예정이라더라’는 말에 철석같이 토지에 묻지마 투자하고 보는 이들이 있다.

그렇다면 ‘그린벨트해제’는 무슨 의미일까? 크게 2가지로 해석해볼 수 있다. ‘개발제한구역에서 해제’와 ‘행위제한 완화’로 구분할 수 있다.

개발제한구역에서 해제

이 경우는 ‘용도지역이 변경된 것’으로 이해하면 편하다. 그린벨트인 도시지역의 녹지지역이 주거/상업/공업 등 지역으로 변경되면서 이뤄진다. 이처럼 그린벨트에서 완전히 해제되었다는 것은 그동안 할 수 없었던 땅의 개발 등이 가능해지는 것으로, 큰 개발사업이나 공공기관의 개발사업으로 인한 것이라 말할 수 있다. 여기서 그린벨트 해제는 아무 지역이나 되는 것이 아니다. 2015년 지방자치단체장에게 30만㎡ 이하 그린벨트에 대해 해제권한이 이양되었으나, 환경평가 1~2등급지는 원칙적으로 해제금지다. 환경평가등급은 개발제한구역 내 토지의 환경적 가치를 평가한 것으로 대부분 그린벨트가 해제되는 곳은 4~5등급 토지 중 해제 총량범위 내에서 지방도시계획심의위원회의 의결을 거쳐 해제된다고 보는 게 적합하다.

행위제한 완화

행위완화는 용도지역의 상태는 그대로다. 예컨대 도시지역의 녹지지역인 상태에서 그 안에서의 일부 행위가 완화되는 것이다. 이 경우 그린벨트 내 거주자들의 생활환경개선을 시켜주는 경우가 많다. 대부분 동식물 관련 시설이 된다.

그런데 행위제한완화는 별 가치가 없다고 생각하는 사람이 있다. 하지만 원주민(농민) 직업용 개발을 허용해준다. 그린벨트 투자를 하는 사람들은 그린벨트의 땅에 투자하는 것이 아니라, 그린벨트 내 집단취락지구의 주택에 투자하는 등의 방법으로 준원주민자격을 얻는다. 이들은 일정 기간(대략 5년) 거주 후 원주민과 준원주민에게 제공되는 주택의 음식점허가 및 농업용 창고 시설 허가 등을 받을 수 있어 이를 활용한 투자를 진행한다.

이런 식으로 그린벨트가 해제된다면 어떤 그린벨트지역이 우선 해제가 될 것인지 아는 것도 필요할 것이다. 필자는 그린벨트지역의 집단취락지구를 늘 눈여겨본다. 실제로 그린벨트의 해제는 큰 취락지구 우선으로 해제되는데, 우선해제 대규모마을은 거주인구 1000명(300호), 그린벨트경계선이 마을을 지나는 관통취락지 등이다.

결과적으로 그린벨트 투자는 초보자들이 맘이 간다고 덜컥 투자하기는 어렵다. 상당한 시간이 소요되고, 인내심이 필요로 한다. 실제로 그린벨트가 해제돼 용도가 달라지면 약 3배가량 땅값이 오른다고 하니 땅 투자를 하는 이라면 군침이 흐를 만도 하다. 하지만 그만큼 불법적인 곳과 위험이 도사리고 있는 곳인지라 많은 주의점이 필요함을 기억해두길 바란다.