[오은석의 부동산 재테크]원칙없는 대출은 독

[오은석의 부동산 재테크]소액으로 부동산 투자를 하는 사람들이 부동산 투자 시스템을 갖춰 나가다 보면 부동산의 개수가 증가할 때마다 대출금도 증가하게 된다. 소액 부동산 투자는 특성상 레버리지, 즉 지렛대 효과를 이용하지 않을 수 없는데, 지렛대 효과를 내기 위해선 대출과 전세금은 필수불가결한 요소이기 때문이다.

필자의 경우 투자 초창기에 소액 부동산 투자를 하면서 가장 고민했던 세 가지는 바로 관리, 대출, 세금이다.

이것은 부동산 투자를 그만둘 때까지 평생 고민해야 할 숙제이며, 부동산 투자를 10년 이상한 사람에게도 쉽지 않은 문제다. 그중에서도 대출은 투자자들에게 가장 큰 관심사 이다. 소액 투자를 하는 사람일수록 대출을 많이 받아야 하기 때문이다.

2017년 부터는 대출 심사를 할 때 총부채 상환능력 심사, 즉 DSR이 도입돼 대출이 더욱 어려워 진다. 가계 대출이 갈 수록 깐깐해 지고 있다

1,300조 원이 넘는 가계부채 증가를 억제하기 위해 가계부채의 질적 구조 개선을 도모하려는 정부 의도로 파악된다.

갈 수록 엄격해지는 대출 규제는 내 집 마련을 하려는 서민은 물론이고, 임대 사업자 또는 부동산 투자자에게는 악재임에 틀림없다.

대출은 말 그대로 빚이다. 그렇다면 대출을 어떻게 관리해야 할까? 예전 수첩을 뒤져 보니, 대출에 대해 고민했던 내용이 있기에 그대로 옮겨 적어 보도록 하겠다.

‘대출 자체는 분명 독이다. 대출을 많이 실행하면 할수록 이자가 증가하고, 이자가 증가하면 점점 부담이 된다. 그럼 독을 정제해서 약으로 사용할 수 있는 방법은 없을까?’

그렇게 독을 약으로 정제하는 방법에 대해 며칠을 고민한 후 필자가 적어놓은 결론은 다음과 같다.

‘타인 자본을 자기 자본으로 변제하는 것은 대출을 독으로 쓰는 것이다. 그러나 타인 자본을 타인 자본으로 변제하면 약으로 쓰는 것이다.’

다시 말하면, 대출이자를 내 생활비에서 충당한다면 이는 대출을 독으로 쓰고 있는 것이다. 자칫하면 대출이자를 갚느라 기본적인 생활이 흔들릴 수 있기 때문이다. 하지만 나의 대출이자를 내 생활비가 아닌 다른 사람의 월세, 즉 타인 자본으로 낼 수 있다면 대출이자가 몇 십만 원이든 몇 백만 원이든 부담이 되지 않는다. 그러면 오래 가는 투자가 가능하다. 이는 대출을 약으로 쓰는 것이 된다. 물론 대출이 아니라 전세금을 지렛대로 사용할 수도 있다. 하지만 월세를 매달 받지 못해 당장 수익이 나올 곳이 없다는 것은 치명적인 약점이라 할 수 있다.

나날이 가처분 소득이 줄어들고 있는데 대출원리금이 늘어난다면 가계에 부담이 가중될 수 밖에 없다. 전략과 원칙 없는 무분별한 대출보다, 대출을 활용할 수 있는 능력을 갖추는 것이 지금과 같은 저금리 시대에 현명한 재테크 방법이 아닐까.

▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 4천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.