[오은석의 부동산재테크]'내 집 마련' 최적기 찾는 방법은?

[오은석 북극성부동산재테크 대표] 작년 8.2 대책 이후 서울과 지방의 양극화는 더욱 심해지고 있다. 특히 올해 7월에 들어서면서 서울의 매매가 상승세가 무서운 기세로 이어지고 있는 반면 지방의 하락폭은 깊어지고 있다.

서울의 매매가는 이른바 박원순 시장의 용산·여의도 통합개발 발표 이후 여의도, 용산, 강남권 중심으로 상승폭이 커지고 있으며, 최근에는 은평, 관악, 성북, 동작 등 비투기지역을 포함한 서울 전 지역이 오르면서 6주째 상승폭이 확대되고 있다. 그러나 지방은 공급물량이 많은 충청도와 경상도 지역을 중심으로 미분양이 증가하고 있고 매매가격뿐만 아니라 전셋값도 빠르게 하락하고 있다.

이렇게 지역마다 서로 다른 양상을 보이고 있는 상황에서 내 집 마련을 하고자 하는 사람들은 혼란스럽기만 하다. 지금이 고점 혹은 저점이 아닐지 추측을 하면서도 예상과 달리 추가 상승이나 추가 하락의 두려움 때문에 선뜻 내 집 마련을 못하고 망설이게 되는 것이다. 그래서 서울, 수도권 및 지방을 구분해 내 집 마련 시기 또는 내 집 마련 최적기를 찾는 방법에 대해서 안내하고자 한다.

서울은 2013년 이후 집값이 꾸준히 상승했고, 8.2 대책 이후 임대사업자 등록 수가 폭발적으로 증가하면서 중고아파트의 물량이 급격하게 감소하기 시작했다. 강남 3구도 재건축 규제 등으로 재건축 물건이 줄어들고 시간이 지날수록 가치상승의 기대감은 커지고 있어 매물이 쌓이지 않고 있는 모습이다. 내년 이후에 입주물량이 증가하겠지만 재건축 부동산의 멸실 물량을 감안한다면 입주물량도 충분히 소화가 가능한 수준으로 판단된다. 이렇게 물량이 없을 때에는 크고 작은 호재의 발표만으로도 매수심리가 자극돼 부동산 시장이 요동칠 수 있다.

그 예가 바로 최근 발표한 박원순 시장의 용산·여의도 통합 개발 발표이다. 완공되기까지 10~20년이 걸릴 수 있는 장기 프로젝트 사업인데도 불구하고 이를 호재로 보는 이들에 매수심리를 자극해 한 달 사이에 호가가 1억~2억씩 붙었다.

문제는 충분한 공급물량 없이 수요 억제 중심의 부동산 규제만 이어지는 한 이러한 상황은 반복될 것이며 반복될 때마다 호가 중심의 가격 폭등이 재연될 것이다. 따라서 필자는 서울에 내 집 마련을 할 의사가 있는 사람은 서울 아파트 가격이 떨어지기를 기다리기보다 하루라도 빨리 내 집 마련을 하는 것이 바람직하다고 본다.

가격 상승 후 급등에 따른 피로감으로 일부 조정기간을 거칠 수 있지만 결국 상승폭보다 조정폭이 적을 것이므로 보다 빨리 진입하는 것이 자산 증가에 도움이 될 것으로 판단된다.

반면 수도권과 지방은 서울과 차이가 있다. 지역마다 조금씩 차이는 있지만 서울에 비해 매수수요는 적은 반면 각 지역에서 소화해야 하는 입주물량은 매우 많다. 따라서 이런 지역에 내 집 마련을 하려는 사람들은 지금 바로 서두르기보다는 아래의 조건을 충족한 지역에 한해서 매수하는 것이 가장 저점에서 안정적으로 매입하는 결과를 가져올 것이다.

첫째, 공급물량이 줄어들고 있는 지역을 찾자.

2018년에 비해 2019년, 2020년이 될수록 공급물량이 줄어드는 지역이 리스크가 적다. 공급물량은 ‘부동산 지인’이라는 사이트를 통해 지역별로 확인 가능하다. 물량이 줄어드는 것도 중요하지만 지역의 내수경제가 회복되어 수요층의 지갑이 두터워지는 것도 매우 중요하다. 따라서 지역을 기반으로 한 내수경기의 회복 여부도 회사나 산업단지 정보 등을 통해 확인하는 습관을 가져야 한다.

둘째, 미분양 해소를 위한 대책에 영향받는 지역을 확인하자.

앞으로 지방에 미분양이 쌓일수록 지자체에서는 정부에 압력을 행사할 것이고, 지역 경제가 무너질 경우 한국 경제 자체가 흔들릴 수 있기 때문에 정부의 고민도 매우 깊어질 것이다. 서울과 지방의 양극화가 심화되고 있는 상황에서 정부 정책도 지역별로 다르게 펼칠 가능성이 높아지고 있다. 과거 서울이든 지방이든 ‘양도소득세 비과세 한시적 면제’ 정책을 발표했을 때 미분양 물건이나 재고 아파트 수가 급격하게 줄어들면서 바닥을 찍고 크게 반등했던 사례가 많았다. 따라서 정부가 미분양 해소를 위한 대책을 발표할 때마다 눈여겨볼 필요가 있으며 영향을 받는 지역의 경우 내 집 마련을 결정할 시기가 다가오고 있음을 직감해야 한다. 특히 미분양관리지역으로 지정된 지역일수록 추후 정부의 정책적 변화에 따른 시장의 흐름을 면밀히 모니터링할 필요가 있다.

마지막으로 2~3년 뒤 호재가 완공되는 지역을 주목하자.

개발 호재든 교통 호재든 2~3년 뒤에 완공돼 저평가된 지역이 다시 평가받을 수 있는 상황이 되는 지역에는 내 집 마련을 준비해야 한다. 일반적으로 호재가 가격에 영향을 미치는 시기는 발표, 착공, 준공 때이다. 준공에 가까울수록 호재의 영향이 이미 부동산 가격에 반영되었을 가능성이 높다. 그러나 개발이나 교통 호재의 경우 완공이 될 때 수요의 증가가 가시적으로 나타나기 때문에 공급물량이 적거나 줄어드는 지역일수록 수요의 유입으로 빠르게 시장이 안정화될 가능성이 크다.

지금 대한민국 부동산 시장은 서울과 서울이 아닌 지역을 철저하게 분리해서 고려해야 한다. 내 집 마련을 고민 중인 사람이라면 본인이 살고 싶은 지역이 어디인지 먼저 결정하고 그 지역에 따라 진입할 수 있는 계획을 세밀하게 짜야 할 것이다. 특히 수도권과 지방이라면 위의 조건이 교집합되는 곳을 찾는 것에 조금 더 신경을 쓸 필요가 있다.

▶ 오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 활동하며, 부동산 투자 고수들도 인정하는 21년 차 부동산 실전투자 마스터다. 네이버 카페 ‘북극성부동산재테크’ 등 SNS를 통해 15만 명이 넘는 회원들에게 내 집 마련 및 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.