[부알못 탈출기]내년부터 분양권도 주택…분양권과 입주권 차이는?

[이데일리 하지나 기자] 내년부터 분양권도 입주권과 마찬자지로 주택으로 포함되는데요.

그동안 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리이기 때문에 주택으로 인정되지 않았습니다. 완공이 끝나고 등기를 마쳐야지만 온전히 주택으로 인정됐습니다.

그렇다면 분양권과 입주권의 차이점은 무엇일까요.

입주권은 재개발, 재건축 사업, 택지개발사업구역 등으로 주택이 철거되는 소유주에게 주어지는 입주자격을 말합니다. 지난 2005년 참여정부 시절, 부동산 투기를 막기 위해 입주권을 주택으로 보기 시작했습니다. 그 근거는 기존의 주택이 철거되더라도 남은 땅에 대한 권리를 갖고 있다고 판단했기 때문입니다. 그러다보니 입주권에는 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 모두 부과되죠. 또한 입주권에는 기존 건물의 평가액과 납부 청산금, 프리미엄 등이 모두 포함돼 가격이 산정됩니다.

그동안 권리에 불과한 분양권을 주택으로 간주한 것은 ‘청약할 때’와 ‘대출할 때’로 제한됐는데요. 이번에 법 개정으로 내년부터 분양권을 주택으로 인정하게 되면서 가장 크게 달라지는 부분은 세금 부분입니다.

먼저 양도소득세의 경우 내년 6월부터 다주택자에 대한 중과세율이 인상되면서 주의가 요구됩니다. 1주택자+1분양권자는 1가구 2주택자로 인정받게 되는 것인데요. 2주택자는 ‘기본세율(6~42%)+20%’, 3주택 이상은 ‘기본세율(6~42%)+30%’로 중과됩니다.

물론 내년부터 분양권의 경우 양도세를 매길 때 지역과 관계없이 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%로 단일 세율이 적용됩니다. 이는 기본적으로 입주권이 주택과 마찬가지로 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)해야 비과세(1가구 1주택자·9억원 이하) 혜택을 받는 것과는 큰 차이를 나타냅니다.

다만 새 집 갈아타기 목적의 일시적 2주택자의 경우 입주권과 마찬가지로 예외를 적용할 방침입니다. 현재 입주권 취득 후 3년내 종전 주택을 매도하게 되면 1가구 1주택 비과세 정굥을 합니다. 이 때 새 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대원 전원이 이주를 하고, 1년 이상 계속 거주해야 합니다. 또한 분양권은 취득 당시에는 취득세를 부과하지 않습니다. 입주 시점에 등기를 하면서 취득세를 납부하게 됩니다.