[김학렬의 All that 부동산 75회] 눈에 보이는 미래 가치가 기대되는 세종시!

입지 분석의 4요소인 교통, 교육, 상권, 환경 등 모든 요소가 많은 사람들이 좋아하는 입지면 가격이 높다. 대표적인 지역이 강남이다. 4개 요소 중 하나씩 부족한 것이 있을 때마다 가격이 내려간다고 보면 된다. 대세 상승기에는 입지가 좋을 수록 더 많이 상승하고, 대세 하락기에는 입지가 좋을 수록 덜 빠진다. 따라서 부동산 투자시에는 입지를 가장 중요하게 평가해야 한다.

하지만, 문제가 있다. 투자자들은 투입 가격이 문제인데, 입지가 좋은 곳들은 이미 가격에 가치가 필요 이상으로 반영된 경우가 대부분이다. 좋은 건 알겠는데 절대 금액이 너무 많이 들어간다. 재테크 차원에서 투자를 하는 층들에게는 불가능한 투자 대상이다.

그렇다면 우리는 입지가 좋은 곳은 투자를 하지 못하는 것일까? 아니다! 아직 가치가 제대로 형성되지 않은 곳을 찾아서 공략하면 된다. 가치가 제대로 형성되지 않은 곳이 어딜까?

여기서 우리가 중점적으로 봐야 할 것이 바로 발전가능성이다. 단순한 카더라 통신으로 인한 입소문이 아니라 확정된 호재만 가지도 판단해도 좋아질 것이 확실히 보이는 지역들이 있다. 그 확정된, 진행중인 호재를 보고 미래 가치를 생각해 본다. 그 미래 가치를 현재가격으로 사는 것이 바로 우리가 주목해야 할 투자다.

그런 지역이 어디 있을까? 서울을 제외하면 미래가치가 가장 확실한 지역으로 세종시가 가장 눈에 띤다. 세종의 교통은 오늘 현재가 가장 불편한 때다. 세종의 교육 환경은 오늘이 최악이다. 세종의 상권은 오늘이 제일 부실하다. 세종의 자연 환경은 정비가 거의 안되어 있지만 정비를 시작하면 다른 이 또한 프리미엄이 된다. 이러한 4개 요인의 발전 가능성 측면으로 미래가치를 반영해 보면 세종은 오늘이 가장 싸다. 왜냐하면 세종은 모드 요소가 좋아질 일만 남았기 때문이다.

세종시의 최초 목적은 30만명의 도시였다. 그리고, 3년 후에 50만명으로 목표 수정, 2017년 6월 현재 인구 목표는 80만명이다. 이는 단순히 과천시를 대체하는 도시가 아니라 천안시나 청주시 정도 규모의 대도시를 꿈꾸는 것이다.

물론 규모가 중요한 것이 아니다. 세종은 양이 중요한 것이 아니라 질이 더 중요한 곳이다. 2014년 이후 세종시는 투자자들의 천국이 되었다. 발전가능성이 매우 높은 지역이었는데도 불구하고 정부와 지자체가 적극적으로 활성화시키는 입지였는데도 불구하고, 입지의 4대 요소, 즉 교통, 교육, 상권, 환경이 획기적으로 좋아지는 입지임에도 불구하고, 저렴했기 때문이다.  

2-3생활권인 첫마을의 경우 평당 500만원대로 분양을 시작했다. 초기에는 힘들었지만 곧바로 미분양이 단 한세대도 없고, 분양권 거래 시장도 좋은 시장이 되었다. 그렇게 3년이 지나고 나니 세종은 더 이상 싸기만 한 시장이 아니었다. 분양가는 매년 상승하여 이제 1천만원 이하 분양 물건을 없다. 프리미엄도 매년 올라 3생활권의 중흥 리버뷰의 경우 분양가 만큼의 프리미엄이 형성되었다. 평당 5백만원 시장에서 프리미엄을 포함하게 되면 평당 1,500만원 상품이 등장하게 되어 약 3배 가까운 시세 상승을 보인 지역이 된 것이다.

따라서 이제 세종시를 단순히 싸고 좋다는 이유만으로 접근해서는 안된다. 무엇보다도 투자되는 비용이 대단히 많이 소요된다. 프리미엄의 절대 금액도 큰 폭으로 상승했으며, 갭투자의 경우 최소 1억원 이상에서 2억까지도 필요한 시장이 되었다.

게다가 단기간에 입주, 분양되는 물량이 너무너무 많다. 특히 세종은 자체 수요가 있는 것이 아니라 실거주층이든 투자층이든 외부에서 유입되는 수요가 절대적으로 많이 필요한 지역이기 때문이다. 결국 수요가 과연 계속 유입될 수 있을지, 그리고 세종시도 분화가 될 터인데 상중하 지역으로 어떻게 나뉠 것인가를 따져봐야 할 시점이 된 것이다.

서울의 투자 금액조차 거의 같은 규모가 소요되는 지역이 된 것이다. 따라서 이제 세종시는 예전과 같은 방법으로 접근하시면 안된다.

현 시점에서 세종시에 접근하는 두가지 방법이 있다.

첫째, 비용이 많이 들지만 추가적인 성장 가능성에 대한 확신을 가지고 좋은 물건을 매수하여 잊고 기다리는 방법이 있다. 둘째, 틈새 시장을 공략하는 방법. 즉 초기에 분양되는 상품이라든지, 아직은 저평가되어있다고 판단되는 물건을 매수하는 방법이 있다

무조건 세종시에 투자를 하자는 이야기가 아니다. 세종시 진행 경과를 보면서 우리가 기억해야 할 것은 세종시의 가격 상승 패턴을 면밀히 분석하여 타 지역에 적용시키는 것이 필요하다는 것이다.

결국 세종시 투자를 하지 않는다 하더라도 어떻게 실입주 시장, 프리미엄 시장이 전개되는 지에 대한 거의 벤치마킹 사례를 확인할 수 있는 좋은 입지이기 때문이다.

▶ 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.`