(생활속 세금이야기)3주택 중과세를 피할 수있는 해법

[주용철] 내년부터 3주택 이상 보유자에 대해서는 2주택이 될 때까지 먼저 양도하는 주택의 양도세율을 60%(탄력세율 적용시 75%)를 적용한다. 이러한 변화에 따라서 3주택 보유자에 대한 세율이 적용된다고 할 때 강남구 대치동의 시가 6억5000만원 정도 하는 2년 정도 보유한 33평형 아파트의 경우 현재 8천여만 원 정도 부담하면 되는 양도소득세가 1억9000여만 원으로 2배 이상 증가하게 된다. 현재 2주택 이상 보유자의 투기지역 내 주택양도에 대해서 적용할 법률적 근거만 마련해 놓고 구체적인 시행령을 규정하고 있지 않아 아직 탄력세율은 적용되지 않고 있다. 또한 2003년 말 현재 기존에 1세대 3주택 이상인 사람인 경우도 1년간의 유예기간을 두어 2004년 내에 양도하는 주택에 대해서는 3주택자의 중과세율이 아니고 기본세율을 적용하도록 경과 규정을 두었다. 이제 그 경과규정이 종료되어 내년부터 시행이 되는 것이다. 3주택중과세를 따질 때 주택수에 포함되는 주택의 범위는 수도권, 광역시(단, 군 지역 및 도농복합시의 읍·면지역 소재 주택 등은 제외) 소재 주택과 기타 지역 내에서 국세청 기준시가가 3억 원이 초과되는 주택이다. 하지만, 이들 지역 내의 소재하는 주택이더라도 일정 요건을 충족하는 경우 주택수에 포함하지 않고 특정의 경우는 양도소득세를 감면까지 받을 수 있는 주택이 있다. 조세특례제한법에 그동안 주택 경기 부양을 위해서 마련해 놓은 규정을 활용하라 정부의 조세정책은 당시의 상황에 따라서 많은 변화가 있었다. 특히 부동산 경기가 침체되어 있던 때는 많은 세제 혜택을 부여해서 부동산 경기를 살리려고 노력했다. 따라서 그 당시에 신규분양 주택을 취득한 사람의 경우 이를 꼼꼼히 살펴야 할 필요가 있다. 일정 미분양 국민주택을 특례기간 중 취득(매매 계약을 체결하고 계약금 납부한 경우 포함)하여 5년 이상 보유, 임대 후 양도하는 경우에는 3주택인 경우에도 60%의 세율 대신에 20％의 양도소득세 특례세율 적용과 종합소득세 적용 중 선택하여 적용받을 수 있다. 종합소득세를 적용하는 방법은 원칙적으로 양도소득 금액은 종합소득 금액과 통산하여 계산할 수 없지만, 이를 특별히 통산해서 세액 산정을 한다는 이야기인데 사업을 하다가 손실이 발생한 경우에도 그 손실을 양도차익과 차가감할 수 있다는 의미로 생각하면 된다. 그러나 이 경우에도 3주택수를 판단할 때는 포함하며, 대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받게 된다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 대상 주택은 주택수에 포함하지 않으며 이로 인해 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 이러한 규정을 적용받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다. (1) 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간과 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)해야 한다. (2) 1995년 10월 31일과 1998년 2월 28일 현재 시장·군수·구청장이 미분양주택임을 확인해야 하고 다른 사람이 입주한 사실이 없어야 한다. (3) 취득하는 주택이 국민주택 규모 이하이여야 한다. (4) 서울 이외의 지역에서 취득해야 하고 5년간 보유, 임대해야 한다. 둘째, 1998년, 1999년, 2000년, 2001년, 2003년, 2003년 6월까지 분양받은 일정 아파트는 양도소득세를 전액 감면해 준다. 이 규정은 IMF위기 이후 부동산 경기침체에 따른 건설 경기의 하락으로 실업자와 도산업체가 급증함에 따라 주택건설을 장려하고 부동산 경기를 부양시키기 위해 만든 것이다. 우선 감면의 주요 요지는 신축주택(고가주택은 제외)을 일정 기간 내에 취득한 경우 5년 동안(그 이후는 5년 동안 상승분 차감 후 과세)은 주택수가 아무리 많아도 또한 양도차익이 아무리 많아도 3주택 이상 자의 세율을 적용하지 않고 양도소득세를 면제해 준다는 것이다. 이때 고가주택이란 계약 시점의 세법에 의한 고가주택을 의미한다. 따라서 현재 시가가 6억 원이 넘는 주택의 경우에도 그 당시 고가주택 기준에 해당하지 않는다면 감면이 가능하다. 그러나 이 경우에도 3주택수를 판단할 때는 포함하며 대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받는다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 대상 주택은 주택수에 포함하지 않으며, 이로 인해 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 이러한 혜택을 받기 위해서는 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지(전용면적 25.7평 이하의 경우에는 1999년 12월 31일까지) 신축주택(기존 주택은 대상에서 제외) 매매 계약을 해야 한다. 한편 수도권 이외 지역의 경우 2000년 11월 1일부터 2001년 5월 22일까지의 기간이 추가되었고, 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지는 수도권을 포함한 전국(단, 서울, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동, 과천은 2002년 12월 31일까지)에 걸쳐 확대 적용되었다. 이때 주의할 점은 주택건설업자로부터 최초로 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우만 인정된다는 것이다. 따라서 이미 분양받은 사람으로부터 분양권을 취득하는 경우는 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없다. 또한 주택으로서 양도해야 감면을 받는 것이므로 분양권 상태에서 양도시에는 감면을 받지 못한다. 한편 재건축·재개발아파트의 조합원처럼 자신이 직접 집을 지으면 위의 기간 내에 사용승인을 받아야 감면을 받을 수 있다. 셋째, 일정 기간 내에 임대를 개시한 임대주택은 양도소득세를 50%에서 100%까지 감면받을 수 있으며 크게 2000년 말까지 임대를 개시한 경우와 2001년 말까지 임대를 개시한 경우로 구분할 수 있다. 2000년 말까지 임대를 개시한 경우는 다음에 해당하는 국민주택(전용 25.7평 이하)을 포함해서 다섯 채 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우로서 다음의 국민주택에 대해서는 양도소득세의 50%(10년 이상 임대시 100%)를 감면받을 수 있다. (1) 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (2) 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 다만, 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)의 경우에는 양도소득세를 100% 감면받는다. 2001년 말까지 임대를 개시한 경우는 다음에 해당하는 국민주택을 포함해서 두 채 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우로서 다음의 국민주택에 대해서는 양도소득세의 100%를 감면받을 수 있다. (1) 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간(매입 임대시 기간 내 매매계약을 체결한 주택에 한함) 중에 신축된 주택 (2) 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택에 관하여 이를 준용한다. 위의 두 경우 모두 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대주택법에 의하여 시·군·구에 등록을 해야 감면이 가능하다. 또한 이러한 임대주택 역시 3주택수를 판단할 때는 포함하며 감면대상 주택을 포함하여 3주택 이상인 경우 감면대상 주택 외의 다른 주택을 양도한다면 60%의 높은 세율을 적용받는다. 다만, 감면대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서는 60%의 세율 대신 기본세율의 적용을 받게 되며, 또한 그 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(주택수 요건을 제외한 3년 보유, 2년 거주요건)을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수도 있다(부록 표10 참조). 장기임대사업용 주택도 중과세를 면한다 조세특례제한법에 의한 임대주택과는 별도로 일정 임대주택에 대해서는 별도의 규정을 두어 중과세를 면하도록 하고 있다. 2003년 10월 29일 이전에 임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 하고 2004년 6월 30일까지 세법에 의한 사업자등록을 한 경우로서 두 채 이상(소재지역 제한 없음)의 국민주택을 5년 이상 임대하고 그 주택가격이 국세청 기준시가 3억 원 이하인 경우는 비록 3주택 이상이라고 하더라도 중과세를 하지 않는다. 10월 30일 이후부터 임대사업을 하려는 경우에는 최소한 다섯 채 이상(동일 시지역의 임대주택수가 다섯 채 이상이어야 함)의 주택을 구입하여 10년 이상 임대해야 양도세 60% 중과 대상에서 제외된다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다. 기타 장기사원용 주택 등에 대해서도 중과세를 면할 수 있다 이상의 임대주택 등 외에도 부득이하게 보유하고 있는 다음의 주택 등에 대해서도 3주택 중과세를 면해주고 있다. 첫째, 개인사업자가 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년 이상 무상으로 사용하게 한 주택은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다. 둘째, 일정 요건을 갖춘 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 것은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다. 셋째, 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득 후 3년이 경과되지 아니한 것은 중과세를 면한다. 다만, 대상 주택 이외에 다른 주택이 단 한 채만 있는 경우는 그 다른 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다. 넷째, 2003년 현재 취득한 소형주택으로 전용면적 18평 이하이고 국세청기준시가가 4천만원이하인 주택도 중과세를 면한다. 이상의 규정에서 공통점은 위의 주택들이 중과세를 면하지만, 주택수를 계산하는 데 있어서는 포함된다는 것이다. 예를 들어 수도권내에서 소형주택과 일반주택을 2채보유한 경우 소형주택을 양도할 때는 중과세를 면하지만, 일반주택을 양도하는 경우에는 3주택이므로 중과세를 당하게 된다. 따라서 이러한 상황이라면 먼저 소형주택을 양도하여 주택수를 2채이하로 줄여논 상태에서 일반주택을 양도해야 절세할 수있다.