코레일이 이처럼 엄청난 가격을 책정할 수 있었던 것은 ‘용도변경의 마술’ 덕분이다. 서울시와 협의해 초고층 빌딩과 주상복합아파트를 지을 수 있도록 용적률이 높아지고 용도가 바뀌었기 때문이다. 당초 이 땅은 제3종 일반주거지역으로 용적률이 높아야 250% 정도. 하지만 상업지역으로 용도가 바뀌어 용적률이 600% 정도까지 올라가게 됐다. 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 비율. 가령, 용적률이 100%인 100평의 토지라면 100평짜리 건물만 지을 수 있다. 그런데 용적률이 600%까지 허용되면 600평짜리 건물을 지을 수 있어 땅의 가치가 사실상 6배로 치솟는다. 건설업체 관계자는 “용도변경이 없었다면 땅값은 3분의 1 정도에 그쳤을 것”이라고 말했다.
땅 장사를 규제해야 할 정부가 오히려 땅 장사를 부추기고 있다. 정부는 지방으로 이전하는 공공기관들이 이전 사업비 마련을 위해 수도권에 갖고 있는 사옥 부지의 용도변경을 허용해주기로 한 것이다. 공공기관이 수도권에 갖고 있는 토지가 무려 300만평이나 된다. 특히 한국전력 등 강남권 요지에 땅을 갖고 있는 공기업들이 많다. 경쟁입찰을 할 경우, 땅값은 천문학적으로 치솟고 주변 땅값과 집값이 덩달아 뛸 수밖에 없다. 건설산업연구원 김선덕 소장은 “정부가 땅값을 더 받기 위해 주변 교통여건이나 입지를 고려하지 않고 마구잡이로 초고층을 허용할 경우, 교통난을 촉발시키고 도시계획과 경관을 망칠 수 있다”고 말했다.