[최인용 세무사의 절세가이드]임대사업자 등록해야할까

[최인용 가현세무법인 대표세무사]임대주택 등록사업자로하는 것과 사업자 등록없이 주택 임대를 하는것 어느것이 유리할까? 이를 위해 대부분 주택임대시장은 아파트나 다세대 다가구등의 주택등을 가지고 임대 소득을 구성 해왔다. 임대사업자는 세법상으로 보면 두가지 종류가 있다고 볼 수 있다. 하나는 사업자 등록이나 구청의 등록 없이 임대하는 경우 그리고 다른 하나는 구청의 임대사업 등록을 통하는 경우이다. 일반적으로 임대사업등록을 하지 않고 임대하는 경우가 대부분이었으나 최근 정부의 주택정책과 관련하여 세금상의 혜택을 크게 주고 있어 주택임대사업자 등록이 많이 유리해졌다. 어떤점이 유리한지 취득과 보유 처분의 단계별로 알아보도록 하자

1. 주택 임대사업자의 취득시 유리한점

주택임대사업자등록을 한 주택은 취득세 감면이 가능하다. 다만, 신규로 분양된 공동주택에 한한다. 임대사업자는 단기임대와 준공공(기업)임대의 경우에 따라 의무 임대 기간이 다르다. 그러나 올해 말까지 등록하는 경우에는 다음과 같은 취득세의 감면을 적용 받을 수 있다. (이 규정은 2021년까지 3년 연장 됨)

유의해야 할 점은 기존주택의 매입을 통해 임대사업을 한다면 취득세 감면은 해당이 안된다. 또한 공동주택(아파트)에 대해서만 적용하므로 단독주택(다가구포함)은 취득세 감면이 되지 않음에 유의한다. 임대주택으로 사용하였더라고 하더라도 임대의무기간(현재4년)에 임대외의 용도로 사용하거나 매각 증여하는 경우에는 감면된 취득세도 추징될 뿐더러 과태료의 규정도 있으므로 유의하여야 한다. 다만 급하게 매각할 경우에도 임대사업자에게 양도하거나, 부도나 파산의 경우에는 취득세 등을 추징하지 않는다.

2. 보유시 재산세와 종합 부동산세도 절세 가능

전용면적 85제곱미터 이하의 2호이상 임대주택사업자 등록자는 보유시 내게 되는 재산세를 면적에 따라 25%에서 최대 100%까지 재산세를 감면 받는다. 주택임대사업자의 경우 주택 보유시 다음에 따른 감면율을 적용받을 수 있다.

임대주택 등록사업의 경우에는 종합부동산세도 피할 수 있다. 이 경우 주택공시가격이 중요하다. 주택가격 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하의 경우에는 종합부동산세의 주택으로 합산되지 않는다.

합산배제신고한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 (3억원) 이하여야만 적용된다. 특히 2018년 4월1일 이후 단기 임대로 등록하여 임대하다 준공공 임대 등으로 등록 변경 시에는 준공공 임대등으로서 임대하는 기간에 대해 합산 배제된다.

임대 중 재건축·재개발사업이 이루어지고 사업완료 후 새로 취득한 주택 등록 종전 주택과 새로 취득한 주택 임대기간 합산하여 임대기간 요건 충족 여부를 판단한다. 납세자가 임대기간 합산 신청시에는 적용할 수 있다. 주택임대는 부가가치세는 면세대상이므로 소득세에 대해서 알아볼 필요가 있다. 보유주택이 1채인 경우에는 고가주택(9억원이상)이 아니면 소득세가 과세 되지않는다. 보유주택의 경우 2채이상의 주택이 있다면 월세 소득이 2천 만원까지는 소득세를 부담하지 않는다.

3. 건강보험료 감면

주택임대사업자의 경우 임대사업자 등록을 하게 되면 주택 보유시 다음에 따른 감면혜택을 적용받을 수 있다. 단, 해당 감면혜택은 2019년 1월 1일 이후부터 적용 된다.

4. 양도소득세 절세 가능

임대등록사업자의 주택은 주택수에서 제외된다. 따라서 임대주택4채와 거주하는 주택 1채를 가지고 있다면 거주주택을 팔때에는 양도소득세가 과세 되지 않는다. 이경우 거주주택에 대해서 양도소득세가 비과세 되는 것이므로 임대주택을 팔게 되면 과세되며 임대의무기간내 양도시 과태료의 규정도 있으므로 유의하여야 한다.

국세인 종합부동산세나 양도소득세는 임대의무기간이 지방세와는 별도로 5년을 판단하므로 유의하여야 한다. 특히 2018년 4월 1일 이후의 주택양도에 대해서는 조정지역등에서 다주택자는 중과세율이 적용된다. 이경우에도 임대주택 사업자는 중과세율이 적용되는 것이 아니라 주택수에서 제외되어 유리할 수 있다.

임대주택의 경우에도 장기 임대의 경우에는 감면규정등이 있다. 특히 임대주택중 한 주택을 거주로 등록하였다가 파는 경우에도 그 기간동안의 양도차익에 대해서는 비과세가 가능하므로 추가적으로 여러 절세 방법을 찾아 볼 수 있다. 특히 오랫 동안 보유하면 장기보유 특별공제에서도 추가적인 혜택이 있다.

준공공 임대 주택의 경우에는 양도소득세 감면을 해주기도 한다. 이를 위해서는 연간 임대료 증가율이 5% 이하여야 하고, 올해 취득한 부분에 대해 3개월 이내에 등록을 하여야 한다. 준공공 임대 주택의 경우에는 양도소득세 감면을 해주기도 한다. 이를 위해서는 연간 임대료 증가율이 5% 이하여야 하고, 올해 취득한 부분에 대해 3개월 이내에 등록을 하여야 한다.