[절세의 달인] 단독주택 증여땐 땅과 건물 분리해 보자

[조선일보 제공] Q: 홍승애(가명)씨는 2주택을 보유하고 있다. 거주하고 있는 서초동 소재 아파트 1채와 정릉동에 부모님이 살고 계시는 단독주택 1채(기준 시가 2억원)가 홍씨 명의로 되어 있다. 홍씨는 9억원 상당의 서초동 아파트를 처분하고 직장 근처인 용인에 더 넓은 평수의 아파트를 구할 작정이다. 내년부터는 2주택자에 대한 양도세가 늘어나기 때문에 가급적 올 12월 안에 처분하려고 노력하였지만 성사되지 않았다.

내년으로 매도시기가 넘어가면 양도세가 늘어난다는데 걱정이 앞선다. 홍씨가 절세할 수 있는 방법은 없을까?

A: 홍씨가 3년 전 4억원에 취득한 서초동 아파트를 올해 2주택으로 처분한다면 약 1억4000만원의 양도세 부담이 발생한다. 하지만 올해를 넘겨 내년 이후에 매도할 경우 2주택은 양도세가 중과되어 약 2억4000만원으로 세금이 1억원이나 늘어나게 된다.

만약 정릉동에 있는 단독주택이 없었다면 1주택이므로 올해 처분하나 내년 이후에 매도하나 양도세는 동일하다. 단독주택의 시세 차익이 서초동 아파트보다 훨씬 작으므로 먼저 단독주택을 처분하고 서초동 아파트를 1주택으로 매각할 수도 있지만, 부모님이 거주하고 계시므로 불가능한 상황이다.

그렇다면 단독주택의 건물 부분만 증여하면 어떨까? 다른 재산이 별로 없으신 아버지에게 토지를 제외한 주택건물만 증여한다면 홍씨는 2주택에서 제외될 수 있다.

별도 세대인 아버지에게 단독주택 건물 부분만 증여하면 홍씨는 단독주택의 토지만 보유하게 되는데, 이때 주택 소유자는 건물 보유자로서 홍씨와는 별도 세대인 아버지로 보기 때문이다. 단독주택 전체의 기준시가는 2억원이지만 토지를 제외한 건물 부분만은 2500만원 정도다.

즉, 건물을 증여하더라도 부자지간의 증여재산 공제액 3000만원 미만이므로 증여세는 없고 다만 등기 이전에 따른 취득·등록세 정도만 발생한다. 따라서 정릉동의 단독주택 건물 부분만 아버지께 증여한 이후 서초동 아파트를 처분한다면 홍씨는 1세대 1주택으로 6억원을 초과하는 양도 차익에 대해서 약 4000만원의 양도세만 납부하면 되므로 2억원 정도의 세금을 줄일 수 있다.