[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자 할 때 일어날 수 있는 일

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 10여년이 넘는 토지투자 이력을 가진 내가 그간 평탄하고 무난한 투자만 해왔다고 한다면 거짓말일 것이다. 별별일을 다 겪었던 내가 어떻게 일을 마무리 지었는지를 궁금해 하던 사람들도 많았던바, 내가 겪었던 각종 사건과 마무리 방법에 대하여 약간의 ‘팁’을 담아보고자 한다.

반값 급매라서 투자한 땅이 기름찌꺼기 땅

나의 최악의 경험 중 하나인 이 투자기는 다양한 책에 한 번씩은 수록돼 있다. 주변시세에 반이 안 되는 금액에다 개발지와도 멀지 않은 곳에 있었기 때문에 며칠 고민할 필요도 없이 덜컥 구매를 확정지었던 토지였다. 정확히는 시세에 비해 3000만원이 저렴했었다. 완전히 나의 것이 되었던 날 기쁜 마음으로 이곳에 가니 잡풀로 가려진 곳에 있던 하수구(?)가 있었다. 뚜껑을 열어보니 그곳에 있던 기름찌꺼기를 맞이한 순간 느꼈던 처참함을 이루 말할 수가 없다. 이후 이 폐찌꺼기를 처리하느라 들었던 돈은 4000만~5000만원 가량이니 오히려 시세보다 처리비용을 더 냈던 기억이다.

이런 경우 사기가 아닌지 묻는 사람들이 많다. 이처럼 오염된 토지를 샀을 경우 토지 매도인이 일부러 감추었으니 손해배상을 청구할 수 있는지를 물어보는 사람도 많다. 대법원 판례에 따르면 토지 소유자가 오염토양이 포함된 토지를 거래에 제공해 유통하거나 폐기물을 불법으로 매립하고서 처리하지 않은 상태로 토지를 유통하면 현재 토지 소유자에 대한 불법행위가 성립될 수 있다고 한다. 또 나처럼 오염된 토지를 정화하거나 폐기물 처리를 위한 비용지출에 대해 손해배상 책임을 진다고 말한다.

구입하고 나니 토지의 30%가 도로로 편입된 토지

도로가 생기면 내 토지의 지가는 오른다. 하지만 없던 도로가 생기거나 기존 도로가 확장될 때는 내 땅을 얼마나 침범하는지가 중요하다. 도로에 편입되는 것도 정도껏이지, 30% 이상이 되면 오히려 땅값이 오르는 이익적인 부분보다 편입으로 인한 손실이 커진다.

실제로 건물 신축을 위해 토지를 구입했다가 구입한 토지가 도로에 편입돼 계약취소를 한 소송도 있었다. 다양한 판례에서 중요한 것은 고의성이 있거나 신축을 할 것이라는 등의 동기적인 부분에서 착오를 이유로 토지매매계약 취소 등이 이루어 질 수도 있다.

농지투자..남에게 무상대여 해주면 상대가 점유취득시효를 주장할 수 있을까?

위와는 반대로 농지에 투자한 사람들의 고민이다. 농지를 보유하고 있기에는 대신 농사지어줄 사람이 필요하다. 그래서 대부분 무상으로 대여를 해주는데, 어디선가 오랜시간 토지를 경작한 이가 점유취득시효를 주장할 수 있냐는 것이다.

가령 A씨가 친구 B씨에게 토지를 빌려주고 무상임대해 B씨가 농사를 지었다고 하자. 이때 A씨가 죽고 그 딸이 B씨에게 토지를 반환하라고 할 때 B씨가 점유취득시효를 주장하며 반환을 거부할 것을 걱정하는 것이다.

점유취득시효에서 소유의 의사로 하는 자주점유인지를 확인해야 한다. 위 사례의 경우 토지를 B씨가 무상대여 받아 자주점유에 해당하지 않으므로 취득시효완성을 주장할 수 없기 때문에 A씨의 딸이 요구한대로 반환에 응해야 한다.

이외에도 다양한 사건이 있고 이에 대한 법률적 대응들이 필요하다. 다만 현실적으로 이런 소송에 휘말렸을 때 처리기한이 최소 6개월에서 길면 1년을 가기도 하기 때문에 애초에 내가 이런 최악의 상황을 만들지 않도록 잘 찾아내는 것이 이득이다. 문제는 무서워서 피하는 것이 아니라, 풀어나가는 과정이 그만큼 어렵기 때문에 피하는 것이다.