규제 폭탄에도 '강남불패' 지속…"새해에도 오를 곳만 오른다"

그래픽=이데일리 이미나 기자

[이데일리 권소현 기자] 새해 주택시장은 지역별 차별화 현상이 더욱 심화될 전망이다. 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 강력한 만큼 규제 리스크가 큰 데다 입주 물량도 많아 전반적으로는 약보합을 보일 것이란 전망이 많다. 하지만 강남 재건축 등 일부 지역은 강세를 이어가면서 오르는 곳과 소외되는 곳이 뚜렷하게 갈릴 것으로 보인다. 따라서 강남 재건축 단지 가운데서도 초과이익 환수제를 피한 곳에 투자하라는 게 전문가들의 조언이다. 역대급 입주 물량으로 수도권 전셋값은 안정세를 보일 것으로 예상된다.

규제 리스크에 입주 폭탄…“집값 오르기 힘들다”

이데일리가 부동산 전문가 7명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과에 따르면 새해 주택시장은 전반적으로 약보합을 보일 것이란 전망이 우세했다.

작년 정부가 집값을 잡겠다면서 내놓은 부동산시장 규제책들이 올해 줄줄이 시행되는데다 한국은행의 추가 금리 인상 등 정책적 수단이 집값 상승을 가로막는 요인으로 꼽힌다. 당장 이달부터 총부채상환비율(DTI)을 강화한 신DTI가 도입되고 재건축 초과이익 환수제도 본격 시행된다. 4월부터는 다주택자에 대한 양도소득세가 중과된다. 정부가 보유세 개선을 검토하겠다고 밝히면서 종합부동산세가 강화될 가능성도 있다.

수급 측면에서는 공급 과잉이 예상된다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 지난해보다 14.5% 늘어난 43만 9000여가구다. 역대 최대 규모로 ‘입주 폭탄’이라는 말까지 나온다. 남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수는 “서울 일부 지역을 제외하면 전반적으로 입주량이 많고 수요 측면에서도 시장 관망세가 커져 집값은 약보합을 보이거나 하락할 가능성이 크다”고 말했다.

이 와중에도 작년 급등했던 서울 강남 등지의 재건축·재개발 단지와 지역은 강세를 이어갈 것이란 전망이 많다. 특히 작년에 관리처분인가를 받아 올해부터 적용되는 초과이익 환수제를 피한 재건축 단지들은 집값이 상승세를 탈 것으로 예상된다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “올해에도 작년에 이어 지역별 차별화 현상이 이어질 것”이라며 “서울은 강보합, 경기·인천은 약보합, 지방은 약세를 보일 것”이라고 내다봤다. 이상우 유진투자증권 연구원은 “강남 재건축 블루칩 단지를 잡으려는 수요가 여전하고 신규 분양 단지도 있어 강남권 주택시장은 투자 열기를 내뿜을 것 같다”고 말했다.

분양시장도 차별화가 예상된다. 올해 분양 예정 물량은 40여만 가구에 달해 작년보다 많은데다 청약가점제와 전매 제한 강화로 청약경쟁률은 전반적으로 낮아질 것으로 보인다. 하지만 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’으로 청약 수요가 집중되기 때문에 쏠림현상은 심해질 것이라는 전망이 많다. 반면 지방 미분양 물량은 늘어날 가능성이 크다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “청약 자격 강화 등으로 분양권 전매 차익을 노리는 가수요자가 이탈하면서 평균 청약경쟁률이 낮아질 수도 있다”며 “이것이 오히려 과열된 시장을 가라앉혀 실수요자에게는 내집 마련의 좋은 기회로 작용할 수 있다”고 말했다.

수도권 일부 지역은 공급 과잉에 역전세난 우려도

입주 물량 증가로 전셋집 구하기는 어렵지 않을 전망이다. 서울에서는 3만 4000가구가 입주 예정으로 작년보다 28% 늘었고 경기도 아파트 입주 물량도 16만 2000가구로 사상 최대 수준이다. 경기도 화성·김포·시흥시 등은 공급 과잉 지역으로 꼽힌다. 경남·경북·충남·충북에서는 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 발생할 가능성도 제기된다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “공급이 확충되는 지역을 중심으로 전셋값 하락은 물론 세입자를 구하지 못하는 역전세난도 예상된다”고 말했다.

전문가들은 실수요자의 내 집 마련 적기로 양도세 중과가 시작되는 4월 1일 이전을 꼽았다. 양도세 중과를 피하기 위한 매물이나 임대사업자 등록을 포기한 다주택 소유 매물이 시장에 나올 것으로 예상되기 때문이다. 김부성 부동산자산관리연구원 대표는 “다주택자들의 주택 보유 심리가 흔들리면서 양도세 중과 회피 매물이 늘어날 것으로 보인다”며 “4월 1일 이후에 임대등록하면 중과 배제 임대기간이 5년에서 8년으로 늘어나기 때문에 주택임대사업자 등록을 포기하고 매물로 내놓을 때 기회를 잡아야 한다”고 말했다.

투자 유망 지역으로는 강남 재건축 단지와 용산지역, 경기도 과천시, 판교·위례신도시 등이 꼽혔다. 특히 전문가들은 강남권에서도 반포주공1단지와 신반포3차, 개포주공1·4단지, 둔촌주공아파트 등 재건축 블루칩에 주목할 것을 권했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “관리처분인가를 받은 강남 재건축 아파트는 앞으로 가치가 더 오를 수밖에 없다”고 분석했다.

실수요자면서 청약가점을 높게 받을 수 있다면 신혼희망타운에 주목하라는 의견도 나왔다. 함영진 센터장은 “1순위 자격 요건 강화와 청약가점제 확대 적용으로 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 실수요자는 오히려 투기과열지구와 조정대상지역 내 신규 아파트 분양 당첨 확률이 높아졌다”며 “서울 수서지역과 과천, 위례신도시 등지의 신혼희망타운 분양 물량을 노려볼 만하다”고 말했다.