규제지역 해제에 웃음 짓는 재개발·재건축 사업장[똑똑한 부동산]

[김예림 기자·이데일리 박종화 기자] 11·10 대책으로 서울과 경기 4곳(성남·하남·광명·과천)을 제외하고 나머지 규제지역이 모두 해제됐다. 지난 정부에선 사실상 전국이 규제지역이라고 불릴 정도로 많은 지역이 규제지역으로 지정됐지만, 최근 부동산 거래가 크게 위축되면서 대부분이 규제지역에서 해제됐다. 이번 규제지역 해제 효과가 부동산 거래를 활성화하기엔 역부족이란 의견이 많다. 나머지 규제지역도 해제될 날이 얼마 남지 않은 듯하다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)

재개발·재건축 사업장은 비규제지역이 되면 여러 규제가 사라진다. 투기과열지구에선 재개발·재건축 조합원의 지위 양도가 일정 기간 제한된다. 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분인가 후부터 각각 소유권이전등기시까지 조합원 입주권 전매가 어렵다. 이 기간에 조합원 지위를 양도하면 양수인은 분양 자격을 인정받지 못하게 된다. 비규제지역에선 상대적으로 자유롭게 입주권으로 사고팔 수 있다.

재당첨 제한 규정도 있다. 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양이나 일반 분양을 받은 경우 5년 동안 다른 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양신청이나 일반 분양신청을 하지 못한다. 예를 들어, 서울에 A재개발 구역, B재개발 구역에 각각 한 채씩 주택을 가지고 있는 경우라면 사업진행속도에 따라 일부 주택은 분양을 못 받을 수 있다.

또 규제지역에서는 소유하고 있는 주택이 여러 채라고 하더라도 한 채만 분양받는 것이 원칙이다. 과밀억제권역에 속하지 않은 재건축 사업의 토지 등 소유자는 소유한 주택 수만큼 분양받는 것이 가능하고, 과밀억제권역에 위치한 재건축이라고 하더라도 소유한 주택 수의 범위에서 3채까지 분양받을 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행인가를 신청하는 사업지는 제외된다. 규제지역에서는 원칙적으로 한 채의 주택만을 분양받는 것이 가능하다는 뜻이다. 비규제지역이 되면 이런 족쇄가 사라진다,

여기에 규제지역에서 해제되면 대출 규제도 완화되니, 그동안 이주비 대출 제한으로 이주에 어려움을 겪던 재개발·재건축 조합원들이 한시름 덜 수 있다. 이주비 대출은 주택담보대출로 보기 때문에 규제지역에선 LTV(담보인정비율·대출 한도÷담보 가치) 등의 제한을 받는다. 규제지역에서 해제되면, LTV가 70%까지 완화된다. 최근 투기과열지구에서도 15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제도 해제된 만큼 조합원 이주의 윤활유 역할을 할 것으로 본다.