올라도 너무 올랐다…부산·김포·천안 규제지역되나

[이데일리 황현규 기자] 부산 해운대구 해운대두산위브더제니스 아파트 전용128㎡ 가격은 최근 3개월 만에 6억원이 뛰었다. 지난 8월 10억원대였던 이 아파트는 10월 27일 16억 6000만원에 거래가 성사됐다.

김포시 운양동 반도유보라2차 아파트 전용 84㎡도 같은 기간 2억원 가까이 가격이 올랐다. 8월 3억 5000만원이었던 매매가는 11월 초 5억 3000만원에 거래가 성사됐다. 현재 호가는 5억 6000만원에서 6억원이다.

정부가 지난 6·17 대책 이후 부산·김포·천안 등 비규제 지역의 풍선효과가 4개월 째 계속되고 있다. 수도권 대부분 지역과 주요 지방 도시가 규제지역으로 편입되면서 대출규제와 취득세·양도세 부담에서 자유로운 비규제 지역의 ‘메리트’가 커지는 상황이다. 해당 지역이 규제지역으로 지정될지 관심이 쏠리는 가운데, 해당 지역이 규제지역으로 편입될 시 집값 하락이 불가피하다는 분석도 나온다.

비규제지역 울산도 전용 84㎡ 10억 돌파

[이데일리 이미나 기자]

5일 한국감정원에 따르면 6·17대책 이후 3개월 간(7월 첫째주~11월 첫째주) 누적 아파트값 변동률은 부산·김포 각각 2.71%, 4.9% 상승했다. 특히 ‘부산의 강남’으로 꼽히는 해운대구의 경우 7.79% 상승했다. 전국 평균(2.02%)보다 3배 이상 높은 상승률이다.

거래량도 압도적이다. 6·17 대책 이후인 7~9월 거래량은 부산 해운대구와 김포시 각각 4578건, 7398건으로 직전 같은 기간보다 36%, 49% 늘었다. 전국 아파트 거래량이 14% 증가한 것과 대조된다.

해운대구와 김포가 주목받는 데는 6·17대책의 영향이 크다. 당시 지방 주요 광역시와 경기도권이 모두 규제지역으로 지정됐으나 두 지역은 규제지역에서 빗겨갔다. 비규제지역의 주택담보대출비율(LTV)은 70%로 조정대상지역(50%), 투기과열지구(40%·20%)보다 느슨하다. 세제에서도 혜택을 받는다. 지난 8월 지방세법 개정으로 규제지역의 다주택자들의 취득세가 커지면서, 유주택자의 관심이 비규제지역으로 쏠렸다는 분석이다. 2주택자의 경우 규제지역에서는 8%의 취득세를 내야하지만 비규제지역은 1~3%에 그친다.

심지어 다주택자 규제로 ‘똘똘한 한채’에 대한 수요까지 가세하면서 비규제 지역 내에서도 ‘알짜 입지’로 수요가 몰리는 상황이다. 부산 해운대구가 다른 자치구보다 수요세가 강한 이유다.

부산과 김포 뿐 아니라 이제까지 주목받지 못했던 지방 도시에도 매수세가 몰렸다. 천안과 울산이 대표적이다.

천안 중대평형대 아파트의 시세는 최근 10억원 턱 밑까지 올라온 상황이다. 지난달 16일 천안시 서북구 불당동 불당린스트라우스2단지 전용 113㎡은 9억 8000만원에 거래가 성사됐다. 지난 6월과 비교해 1억원 가까이 오른 가격이다. 기존 투기과열지구였던 세종에 이어 지난 6·17 대책으로 청주와 대전이 규제지역으로 지정되면서 천안이 풍선효과를 누리는 것이다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “기차로 서울까지 이동하기 쉽고 대전·세종이 인접하다는 장점이 있다”며 “대전이나 세종 진입이 부담스러운 매수자들이 천안에 관심을 가지는 것 같다”고 말했다.

울산은 이미 전용 84㎡ 아파트가 시세 10억을 넘었다. 남구 신정동 문수로2차 아이파크2단지(전용 84㎡)도 3개월 새 4억원 가까이 뛰어 지난달 28일 11억 9000만원에 거래가 성사됐다.

부산·울산 등 규제지역 요건 충족…“풍선 곧 꺼진다”

상황이 이렇자 해당 지역이 규제지역으로 편입될 지 관심이 쏠린다. 이미 해당 지역은 규제지역으로 지정될 조건을 충족했다. 최근 물가 상승률보다 해당 지역 주택 가격 상승률이 현저히 높은(조정대상지역의 경우 1.3배 이상) 지역이 규제 대상이다.

실제 통계청 물가지수와 한국감정원 3개월 간 주택가격 변동률을 비교한 결과 부산·울산 광역시 등의 주택가격상승률은 약 1.5~1.67% 수준으로 지역 물가상승률(0.6%) 대비 주택가격 상승률이 1.3배 이상 높은 것으로 나타났다. 이미 규제지역 정량 조건을 채웠다는 의미다.

국토교통부 관계자는 “주거정책심의위원회을 열어 규제지역을 논의하는데, 해당 지역들의 집값 현황을 상시 모니터링해 위원회 개최를 검토 중”이라고 말했다. 규제지역 지정은 국토교통부 산하 주거정책심의위원회에서 의결하며 정량·정성적 요건을 모두 충족해야 한다.

전문가들은 해당 지역이 규제지역으로 지정될 시 풍선효과가 급격히 꺼지면서 일시적인 집값 하락이 불가피하다고 분석한다. 투자에 주의를 기울여야 한다는 의미다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 “풍선효과로 일시적으로 오른 집값이기 때문에 규제지역으로 지정 시 비규제지역의 메리트가 사라지면서 급격히 가격이 꺼질 수 있다”며 “시세가 오른다고 해당 지역에 급하게 투자하거나 내집 마련을 계획하는 것은 주의가 필요하다”고 말했다.