재건축시장 재기하나

[조선일보 제공] 수도권 재건축 아파트 시장이 다시 심상치 않다. 재건축 시장은 지난 ‘3·30 대책’ 이후 기반시설부담금과 개발부담금 도입 등 악재(惡材)에 짓눌려 4개월 동안 약세를 면치 못했다. 최고 1억~2억원씩 시세가 급락한 단지도 있었다.

그러나, 지난달부터 분위기가 달라졌다. 판교 신도시에서 시작된 고(高) 분양가 논란과 전세난에 따른 집값 상승세 확산으로 가격이 꿈틀대고 있다. 강남 일부 단지는 9월에만 2000만~7000만원씩 뛰었다. ‘부동산 114’ 김희선 전무는 “대세 상승기로 보기는 힘들지만, 개발 재료가 있거나 규제를 피한 단지는 당분간 강세가 지속될 것”이라고 말했다. 반면, 안전진단기준 강화와 개발부담금제 시행으로 사업 추진이 더딘 사업지는 수익성이 뚝 떨어질 전망이다.



◆재건축, 4개월 만에 다시 상승

9일 ‘닥터아파트’에 따르면 지난달 서울·수도권 재건축 아파트 값은 한 달 동안 평균 1.5% 올라, 5월 중순 이후 4개월 만에 최고 상승률을 기록했다. 서울은 평균 1.27% 상승해 8월(-0.03%)의 마이너스 변동률에서 완전히 벗어났다. 경기도 역시 9월 상승률이 2.98%로 8월(0.85%)보다 배 이상 상승 폭이 커졌다. ‘닥터아파트’ 이영호 팀장은 “판교 중대형 경쟁률이 치솟으면서 강남 재건축 단지가 장기 투자처로 다시 주목받고 있다”면서 “매물 부족까지 겹쳐 시세가 반등했다”고 말했다.

각종 규제에서 벗어난 단지는 물론 사업 초기 단계 아파트도 가격이 덩달아 뛰고 있는 게 특징이다. 지난달 13일 관리 처분을 신청한 강남구 역삼동 개나리 4차는 57평형이 5000만원 뛴 15억~16억원에 거래된다. 최근 관리 처분을 신청한 의왕시 내손동 대우사원 18평형도 5억9000만~6억원으로, 3500만원 올랐다. 초기 단계인 송파구 잠실 주공5단지도 평형별로 4000만~5000만원 올랐다.

◆개발 부담금 피한 단지 관심

전문가들은 최근의 재건축 가격 반등에 대해 “좀 더 지켜봐야 한다”는 반응이다. 세중코리아 김학권 사장은 “정부의 재건축 규제 의지는 여전하다”면서 “그동안 낙폭이 컸던 데 따른 반등의 성격이 강하다”고 분석했다. ‘시간과 공간’ 한광호 사장도 “단지별로 온도 차가 심해 제한적 상승에 그칠 가능성이 높다”고 예상했다.

그러나, 지난달 25일 이전에 관리 처분을 신청, 개발부담금 부과 대상에서 제외된 단지는 관심을 끌고 있다. 이들 단지는 사업 추진이 빠르고, 많게는 수백억원에 달하는 부담금을 물지 않아 상대적으로 투자 가치가 높아졌다. 이런 단지는 서울에만 20여 곳, 1만여 가구에 달한다. 잠원동 반포한양, 서초동 삼호가든 1·2차, 청담동 한양, 역삼동 진달래 2·3차, 역삼동 개나리 4·5차 등이 대표적이다. 다만, 일부 단지는 소송 등 불씨가 남아 부담금 부과 가능성을 배제할 수는 없다. ‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “개발 부담금은 피해도 후분양제, 소형 의무 비율 등이 적용되는 단지는 추가 분담금이 적지 않다”면서 “시세 차익보다 강남 입성(入城)이란 실수요적 접근이 필요하다”고 지적했다.

◆초기 단계 재건축은 ‘산 넘어 산’

아직까지 수도권 재건축 단지의 상당수는 사업 첫 단계인 안전진단도 통과하지 못한 상태다. 이런 단지는 투자에 신중해야 한다. 지난 8월 25일부터 안전진단기준이 대폭 강화돼 웬만한 단지는 재건축 가능성이 낮기 때문이다. 실제로, 매달 3~4건씩 들어왔던 서울시내 재건축 안전진단 건수가 9월 말까지 한 달 동안 한군데도 없는 실정이다. 강남·서초·송파구 등 강남 3개 구에만 안전진단을 밟지 않은 단지가 3만2000가구에 달한다. 안전진단을 통과해도 각종 부담금이 발목을 잡고 있다. 개발부담금만 해도 강남의 경우, 조합원당 1억원이 넘는 곳도 적지 않을 것으로 예상된다.