[단독]공공재개발 경쟁률 최소 3.5대 1…사업 변수는?

[이데일리 정두리 황현규 기자] 정부가 서울 도심 주택공급 방안으로 추진하는 공공재개발이 서울 주택공급난의 ‘구원투수’가 될지 이목이 쏠린다. 예상보다 많은 70개소가 공공재개발 사업에 지원하면서 곳곳에서 재개발사업 기대감이 돌고 있다. 특히 주민동의율이 높은 비강남권을 중심으로 사업 대상지 선정 가능성이 높게 점쳐진다.

다만 사업 추진 속도엔 변수가 있다. 서울시와 서정협 서울시장 권한대행이 최근 서울주택도시공사(SH)의 조직 확대개편을 반대하고 있는 점, 김세용 SH공사 사장의 임기가 올 연말 종료를 앞두고 있단 점은 공공재개발의 원활한 추진에 걸림돌이 될 수 있단 우려의 목소리가 나온다.

[이데일리 문승용 기자]

◇공공재개발, 70곳 중 최대 20곳

15일 이데일리 취재 결과 지난 4일 마감한 공공재개발 사업 공모에는 총 70곳이 신청을 완료했다. 정부는 이 중 최소 15곳, 최대 20곳을 공공재개발 사업지로 최종 선정할 것으로 알려졌다.

자치구별로 살펴보면 19개구에서 신청이 이뤄졌다. △영등포구 9곳 △성북구 8곳 △은평구 7곳 △용산·동대문·서대문구 각 5곳 △종로·강동구 각 4곳 △성동·강북·마포·중구 각 3곳 △중랑·송파·양천·동작구 각 2곳 △관악·구로·노원구 각 1곳 등이다. 강남·서초구를 포함해 6개 자치구에서는 신청이 없었다.

공모에 가장 많이 참여한 영등포구에선 기존 정비구역인 양평13구역과 양평14구역을 포함해 신규구역인 △신길1구역 △신길밤동산 △신길16구역 △당산동6가 △대림3동 △신길5구역 △도림동 26-21 등이 뛰어들었다.

전체 신청지 가운데서 기존 정비구역은 15곳이다. 흑석2구역과 거여새마을, 장안평 중고차매매센터 등이다. 신규구역 가운데 정비예정구역은 △후암1구역 △전농9구역 △성북1구역 등 4곳이며, 정비해제구역은 △한남1구역 △장위11구역 △하왕십리 등 16곳으로 집계됐다.

SH와 한국토지주택공사(LH)는 다음 달에 기존 정비구역 중 시범사업 대상지를 먼저 발표할 예정이다. 신규구역 가운데서의 사업지는 내년 3월 선정이 유력하다. 선정 기준은 우선적으로 해당 구역의 주민동의율과 정비구역 지정요건 등이 될 것으로 알려졌다.

전문가들은 시급성, 기대효과 등을 고려해 노후화된 비강남권에서 사업 추진 가능성이 클 것으로 내다보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “강남권, 용산 등은 재개발이 정해지면 곧바로 가격이 폭등할 것이기 때문에 후순위로 미룰 가능성이 있다”면서 “결과적으로 강북권에서 주민동의율이 높은 사업지가 유력하다”고 봤다. 그러면서 “신청지들 중에서도 내부 갈등이 심각한 곳, 도시 재생과 엮인 곳은 어려울 수 있다”고 했다.

정비업계에 따르면 공공재개발 신청 사업지 중 성북1구역은 주민동의율이 76%로 가장 높다. 신청 대상의 최소 기준이 동의율 10%임을 감안하면 상당한 수치다. 성북1구역 한 주민은 “우리는 추진위 승인이 난 단지지만 주민들의 공공재개발 의지를 보이기 위해 동의서를 받았다”면서 “여기저기서 신청해 경쟁이 센 것 같은데 대다수 지역민이 간절히 바라는 우리가 꼭 포함됐으면 좋겠다”고 했다.

성북1구역 외에도 장위9구역(68%), 한남1구역(60%), 원효로1가(56%) 등이 동의율 50%를 상회했다. 아울러 흑석뉴타운의 노른자위 땅이라고 평가받는 흑석2구역도 공공재개발 사전 설명회를 두 번이나 개최하는 등 주민 열의가 높지만, 전체 조합원의 40% 정도를 차지하고 있는 상가 소유자들의 반대가 있어 내부 조율이 필요한 곳으로 꼽힌다.

(사진=연합뉴스)

◇공공재개발 흥행에도…의사결정 리스크 발목?

공공재개발이 초기 흥행에 성공했지만 사업 공조가 필요한 서울시와 SH 사이에선 벌써부터 불협화음이 나고 있다. SH는 최근 공공재개발 등 신규 사업 추진에 맞춰 정원 확대와 조직개편에 나서려 했으나 서울시가 제동을 걸면서 무산됐다. 현재 공공재개발을 함께 추진하는 LH는 전담 인력을 30명을 배치했지만 SH는 이에 절반도 안되는 12명에 불과하다. 이조차 겸직자 포함이다. 그럼에도 서울시는 재정 여건을 이유로 내년 서울시장보궐선거 이후 조직개편을 결정해도 늦지 않다는 입장이다.

이에 따라 서울시가 주도적으로 진행하고 있는 공공재개발이 예기치 않은 시장 부재로 리스크를 안게 됐단 평가가 나온다. 아울러 김세용 SH 사장의 임기도 연말로 종료되면 내년 4월 보선까지 사업 추진 동력이 약화되고, 이후 보선 결과가 또다시 사업에 영향을 미칠 수 있다는 관측이다.

익명을 요구한 한 업계 관계자는 “SH의 조직개편이 멈춰진 상황에서 김세용 사장조차 연말에 떠나게 된다면 서울시와 SH의 의사결정구조가 모두 막히게 되는 셈”이라면서 “새로운 시장이 선출될 때까지 김세용 사장의 임기연장을 통해 정부의 부동산·주택정책의 정상적 업무추진이 필요하다”고 강조했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “공공재개발이 주목을 받고 있을 때 빨리 추진, 결정이 돼야 사업이 제대로 될 수 있다”면서 “주민들 바람과 주택공급이란 당면 과제를 고려한다면 서울시와 공공기관이 사업 추진 플레이어로서 적극 뛰어야 할 때”라고 제언했다.