[목멱칼럼]소유보다 이용 고민해야 할 부동산

[김현아 자유한국당 국회의원] 한국사람들에게 양극화를 초래하는 주범이 무엇이냐고 묻는다면 주저 없이 ‘부동산’이라고 답할 것이다. 고도성장기를 거치면서 땅이나 집을 사두기만 하면 크게 올라 일반 가계의 자산을 형성하는데 기여한 바가 컸기 때문이다.

돌이켜 보면 한국의 부동산은 IMF 외환위기를 제외하면 자산 가격이 크게 하락한 경험이 적다. 설사 지역별로 몇 번의 가격하락을 경험하였더라도 시간이 지나면 어느 정도 회복되었기에 일반 사람들의 기억에 ‘부동산 투자는 불패’라는 암묵적 믿음이 있는 것도 사실이다. 오죽하면 지난해 한 언론사 조사에서 고등학생들에게 꿈이 뭐냐고 물었더니 ‘건물주’가 2위로 꼽혔을 정도다.

그래서일까? 주택을 ‘사적 재산’보다는 ‘공공재’로 보아야 한다는 시각이 있다. 보유세를 세게 부과한다거나, 임대료 등의 가격에 상한선을 두자고도 한다. 일반적인 근로소득자는 부동산 보유를 통한 자산 증식을 넘보기 어렵기 때문에 나온 국민적 공감이다. 특히 최근에 부담 가능한 수준을 넘는 임대료로 ‘둥지내몰림’ 현상이 심화되면서 부동산 자산의 ‘공공성’을 더 확대해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

흔히들 부동산 자산의 공공성을 확대하는 방법으로 다음의 두 가지를 언급하곤 한다. 하나는 민간이 보유하고 있는 부동산의 권리를 제한하는 것이다. 실제 토지나 건축물에 가해지는 각종 규제는 개인의 자산에 대한 다양한 권리를 제한한다.

또 다른 방법은 토지나 주택 등 부동산의 소유를 지방정부나 중앙정부 등의 소유로 전환하는 것이다. 즉 공적 소유의 부동산을 늘리는 것이다. 두 번째의 경우에는 국유토지가 많은 나라나 도시에서는 가능하지만 이미 사유토지가 많은 곳에서는 금전적 부담이 너무 크다. 그래서 자본주의 국가들의 대부분은 다양한 토지이용 규제를 통해 부동산의 공공성을 확보하고 있다.

우리나라도 마찬가지다. 그런데 이런 제도적 장치도 사회 경제적 변화 속에 조금씩 진화하고 있다. 규제중심의 방식에서 인센티브 부여 방식으로 변화하고 있다. ‘못하게’ 하는 게 아니라 어떠한 목적과 방향성을 갖고 이용하도록 ‘유도하는’ 정책이다. 고령화 사회를 우리보다 먼저 당면한 일본의 경우에는 처분 곤란한 부동산 자산의 상속문제도 주요 이슈인데, 30년 정도 임대용 주택이나 정부가 필요로 하는 용도로 토지나 건물을 빌려줄 경우 상속세를 거의 내지 않아도 되게끔 제도를 설계하여 운영하고 있다.

토지의 국유화 방법 역시 진화를 거듭하고 있다. 영국의 내셔널 트러스트 같이 시민들이 자발적으로 보전가치가 있는 건물이나 토지를 사들이는 펀드를 구성해 부동산의 공적이용과 가치 보전에 실천하고 있다. 이뿐만이 아니다. 사유지나 국공유지였던 것을 지역주민이 분할하여 소유권을 획득하는 ‘공유’방식도 있다. 특히 도시재생 등을 통해 갑자기 가치가 상승할 경우 그 이득을 공유한다는 차원에서 이러한 부동산의 공유나 시민자산화 운동은 우리에게 많은 시사점을 주고 있다.

나는 이번 국정감사에서 국토부 산하 공공기관들이 소유한 부동산의 임대료를 지나치게 올려 젠트리피케이션을 유발하는 ‘관트리피케이션’ 사례를 목격하고 혹독하게 질타했다.문재인 정부가 추진하는 도시재생에서 젠트리피케이션을 방지하겠다고 힘을 주어 강조하고 있지만 산하기관들의 젠트리피케이션은 미처 살피지 못했던 것 같다. 소유권이 공공에만 있다는 것은 아무 의미가 없다. 공공이든 민간이든 오로지 부동산에서 발생하는 수익추구만을 목적으로 한다면 행태는 비슷하다는 것이다.

소득이 증가하고 산업의 구조도 급변하는 이 시기에 자기 둥지에서 내몰리는 것은 양극화를 더욱 부추길 것이다. 따라서 여전히 이 문제에 대해서는 정부나 전문가나 정치인 모두 머리를 모아 해결방법을 찾아야 한다. 그렇다면 무엇을 해야 할까? 이제는 ‘어떤 소유’냐가 아니라 ‘어떤 이용’을 하느냐에 초점을 맞추었으면 좋겠다. 조물주 보다 높은 건물주가 되겠다는 청춘들에게 무조건 건물주가 되지 말라고 하는 대신 ‘착한 건물주’ ‘선한 임대인’이 되라고 하는 것이 국가나 사회를 위해 더 바람직하지 않을까?