판교가 ‘갈 수 없는 나라’라면…눈 돌려 성남을 보라

[조선일보 제공] 지난 60·70년대 철거민 정착촌으로 개발됐던 성남 구시가지가 미래 주거 유망지로 주목받고 있다. 아직은 낡은 다가구·다세대주택이 밀집해 있고, 도로·공원·학교도 턱없이 부족하다. 그러나 송파·분당·판교신도시와 가깝고 교통 여건도 뛰어나 개발만 되면 ‘제2의 분당’이 될 것이란 평가가 나온다. 성남시도 구시가지 87만평에 대한 정비사업을 통해 아파트 6만가구 개발 계획을 추진하고 있다. 이에 따라 최근 판교 낙첨자를 중심으로 투자자의 발길이 소리 없이 몰리면서 부동산 가격도 뛰고 있다.

◆2020년까지 아파트 6만가구 개발

구시가지 전체 면적은 417만평. 이 중에서 성남시는 낡은 주택이 밀집한 26곳, 87만평을 골라 대규모 정비사업을 벌인다는 계획이다. 사업비만 공공·민간을 포함해 7조원 이상 투입된다. 작년 말 정비사업 기본계획을 마련하고, 경기도·건설교통부와 협의를 벌이고 있다.

성남시는 기존 주택 8만여가구를 헐고 아파트 등 6만가구를 새로 지을 예정이다. 사업은 성남시와 주택공사 주도로 추진하고, 재개발(13곳)과 재건축(3곳)이 중심이다. 일부 지역은 재정을 지원, 주민이 자체적으로 집을 짓도록 할 방침이다. 동시다발적 사업에 따른 전세난 등을 감안해 사업 추진은 2020년까지 3단계로 나눠 진행된다. 현재 1단계로 단대·중3구역 등 재개발 두 곳에 대한 정비구역 지정을 마치고, 주택공사가 사업을 추진하고 있다.

◆강남까지 15분…교통 등 입지조건 좋아

전문가들은 성남 구시가지의 입지 여건에 주목하고 있다. 위치상 분당보다 서울이 가깝다. 잠실까지 차로 20분이면 닿는다. 2009년부터 개발될 송파신도시와도 산 하나를 사이에 두고 붙어있다. 서쪽의 판교신도시는 차로 5분 거리에 불과하다. 교통 여건도 뛰어나다. 서쪽으로 분당~내곡, 분당~수서고속도로와 서울외곽순환도로를 모두 이용할 수 있다. 지하철은 분당선과 8호선이 지난다. 강남~판교~분당으로 이어지는 신분당선도 구시가지 서쪽을 통과할 예정이다.

자연 환경도 좋은 편이다. 서쪽을 제외하면 3면이 산과 그린벨트로 둘러싸여 있다. 성남시는 구시가지가 비행 고도 제한지역이라 고층보다 20층 미만의 중·저층으로 개발, ‘친환경 그린시티’로 만들 계획이다. ‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “입지만 보면 판교 대체 투자처로 이만한 곳도 없다”고 말했다. 그러나 재개발은 기반시설 확충에 한계가 있고 사업이 장기화될 가능성도 커 주변 신도시에는 못 미칠 것이란 지적도 있다.



◆추석 전후 평당 100만원 급등

구시가지는 작년 말 개발 청사진이 제시되면서 외지인 투자가 늘고 있다. 땅값도 큰 폭으로 뛰었다. 2~3년 전 평당 800만~900만원이던 대지 20평짜리 다가구주택(3층)이 평당 1500만~1600만원으로 배 가까이 급등했다. 수진동 D공인 관계자는 “추석을 전후해 투자자가 몰리면서 평당 100만원 안팎 더 올랐다”고 말했다. 매도자들은 개발 기대감으로 가격을 계속 올리고 있다. 현지 중개업자들은 대지 20평 주택이 2억8000만원선으로 전세보증금(1억원 안팎)을 감안하면 2억원으로 투자가 가능하다고 말한다. 추가 부담금(1억원 안팎)을 고려해 총 4억원이면 33평형 아파트에 입주할 수 있을 것으로 예상된다. 성남 ‘코리아공인’ 관계자는 “입주시점인 2010년쯤 판교나 분당 시세를 감안하면 평당 2000만원은 될 것”이라고 말한다. 다만 사업 추진이 장기화되면 추가 부담금이 늘어날 가능성도 높다.

이 지역은 토지거래허가구역이지만 대지 20평 이하 주택이 대부분이라 허가가 필요한 경우는 거의 없다. 사업 속도는 1단계 구역이 빠르지만 규모나 입지가 다소 처져 2·3단계 구역 중 개발 규모가 크고 지하철역과 가까운 곳이 유망하다고 현지 중개업자들은 전했다.