'하락장 대피소' 리츠마저 부진…"금리가 핵심 요인"

[이데일리 김보겸 기자] 약세장에서 피난처로 통한 글로벌 리츠(REITs·부동산투자회사)시장이 맥을 못 추고 있다. 주요국 중앙은행 들이 일제히 금리를 올린 영향으로 보인다.



대신증권은 5일 “가파른 금리 상승과 전례 없는 저금리 시기의 기저효과로 비용을 상회하는 임대료 성장을 기대하기 어렵다”며 글로벌 리츠 시장이 부진하다고 밝혔다.

상반기 미국 리츠는 -17.8% 하락했고 2분기에만 -14.9% 폭락했다. 이 정도 급락은 최근 10년간 세 번째 규모다. 코로나19 직격타를 입은 2020년 2분기(-25.4%)를 제외하면 2008년 금융위기 이후 경기지표 둔화 및 더블딥(경기 회복 후 재침체) 우려와 미국 디폴트 우려, 신용등급 강등 불안감으로 -14.6% 하락한 2011년 3분기 이후 처음이다.

국내 리츠 시장도 상황이 다르지 않다. 코스피 지수가 6월 한 달만에 13% 빠지면서 최근 한 달간 국내 리츠도 자기관리 리츠를 제외하면 평균 -13.7% 하락했다.

복합적인 하락 원인이 꼽힌다. 배상영 대신증권 연구원은 “예상보다 높은 인플레이션과 이로 인한 연준의 강한 긴축 일정, 경기둔화 및 침체에 대한 우려 등 다양한 매크로 환경 변화가 시장의 변동성을 높이고 있다”며 “현시점에서의 핵심 요인은 금리”라고 설명했다.

일반적으로 금리가 오르면 리츠 비용이 늘고 보유 자산의 가치는 하락한다. 다만 통상 시기에서의 완만한 금리 상승은 경기 회복세나 성장을 동반하기에 이런 부정적 영향은 충분히 상쇄할 수 있다. 임대료를 올리거나 경기 회복에 따라 자산가치라 오르면서다.

하지만 현 시점에서는 상황이 달라졌다는 것이 배 연구원의 설명이다. 장기간 저성장 저금리 국면이 이어졌기 때문에 이번 급격한 금리 인상이 충격으로 다가올 수 있다는 것이다. 실제 미국 리츠의 평균 대출 금리는 3.24%로 집계 이래 가장 낮다. 일시적으로 미국 국채 10년물 시장 금리를 밑돌기도 했다는 점을 고려하면 향후 5~6년간 이자비용이 50% 정도 늘어날 수 있다.