[김학렬의 All that 부동산 56회] 뉴타운의 황제, 한남 뉴타운!

시범(1차) 뉴타운 3개, 2차 뉴타운 12개, 3차 뉴타운 10개 등 총 25개의 뉴타운 중에서 최고의 뉴타운을 하나 뽑으라면 단연 한남뉴타운이다. 한남 뉴타운이 황제다. 한남뉴타운과는 비교될만한 뉴타운이 없다. 강남을 강북에 만드는 작업, 뉴타운의 최정점에는 한남뉴타운이 있다. 진짜 강남을 만드는 것이다. 어떤 의미에서 보면 강남 이상의 입지를 만드는 곳이기도 하다.

그런데 한남뉴타운은 아직 첫삽도 뜨지 못하고 있다. 이렇게 부동산 발전 가치이 높은 뉴타운이 왜 지지부진하고 있을까? 지난 5주간의 뉴타운 칼럼을 꾸준히 본 분들이시라면 바로 대답할 수 있어야 한다. 좋은 입지는 이해 관계가 너무 많다는 것이다. 이해 관계의 극단을 보여주는 곳이 바로 한남뉴타운이다.

한남뉴타운의 조감도를 떠올려 보자. 왼쪽 끝 다리가 반포대교, 오른쪽 끝 다리가 한남대교다. 오른쪽 상단의 녹지 공간이 남산이다. 하단의 강이 한강이다. 한남뉴타운 한 가운데 관통하는 도로와 고수부지 연결 부분과 뉴타운 개발 후의 주택 배치를 떠올려 보기 바란다. 조감도를 상상하는것 만으로도 한남 뉴타운이 왜 대한민국 황제 뉴타운인지 알 수 있다. 이 조감도를 상상해 보는 순간 조선왕릉이 연상된다. 왕릉의 입지라고 하는 것은 기본적으로 다각적으로 검증받은 입지다.

교통, 교육, 상권 등 기반 시설을 논외로 하더라도 이 입지는 그냥 왕의 입지다.

한남동은 서울의 한 가운데 위치하고 있다. 강남권 전철이 지나지 않아도, 교통이 매우 우수한 입지다. 교통 체증만 없다면 서울 어떤 지역도 30분 이내에 도착할 수 있다. 교육, 상권은 한남 뉴타운 개발과 더불어 지금보다 획기적으로 보완될 것이다.

이 한남뉴타운과 시너지가 날 곳으로 미군부대가 있다. 한남뉴타운 구역 바로 왼쪽에 유엔사와 수송부가 위치해 있다. 이 부지에 상업시설이 들어올 것으로 예상된다. 특히 대규모 평지 지형인 수송부 위치가 매우 기대되는 곳이다. 현재 3구역이 가장 속도가 빠르다. 하지만, 최근 가장 주목을 받는 구역은 5구역이다. 용산공원이 될 미군 부대와 가장 가까인 인접해 있기 때문이다.

현 시점 대한민국에서 가장 비싼 고급 아파트인 한남더힐부터 시작하여 2017년에 분양될 외인아파트 부지를 지나 한남뉴타운, 미군부대, 용산역까지 이어지는 이 벨트는 마주 보고 있는 압구정동이나 반포/잠원 지구에서도 부러워 할 수 밖에 없는 풍경을 보여줄 것이다. 그래서 아직 착공도 하지 않고 있는 한남뉴타운을 대부분의 부동산 관심층들을 다 알고 있는 것이다. 이렇게 가시화된 것이 하나도 없는 상태에서인지도 높은 뉴타운은 한남뉴타운 밖에 없는 것이다.

이렇게 좋은 입지이기 때문에 이해관계가 매우 복잡하다. 가장 큰 문제는 지분이 너무 많이 쪼개졌다는 것이다. 대부분이 조합원들이 단지 몇 평씩만 소유하고 있다. 2006년 전후 한남뉴타운이 크게 부각되고 있을 때 당시 평당 4000~6000만원 정도로 거래가 되었었다. 금융위기 이후로 거래가 중단되었다.

최근 미군부대 이전이 본격화되고 강남권 부동산이 활성화되면서 다시 한남뉴타운 개발이 재가동되기 시작했다. 거래가 살아난 것이다. 전 고점을 대부분의 지역에서 뛰어 넘었다. 이렇게 시세가 높은 한남뉴타운이 투자처로서 가치가 있겠냐고 많은 투자층들이 의문을 가기지 시작했다. 그 질문은 좋은 질문이 아니다. 투자하라고 하면 묻지마 투자가 되는 것이고, 투자하지 말라고 하면 그냥 비싼 지역 소개만 한 셈이기 때문이다. 하지만 한남뉴타운의 투자 가치에 대해서는 이렇게 답변할 수 있다. 가치를 논할 필요가 없는 지역이라고. 입지 자체로 부동산 가치 왕이기 때문이다.

다만 잠재적인 왕이 아니라 실제 부동산 시장의 왕으로서 등극하기 까지는 절대적인 시간이 더 필요하다. 그 인고의 세월을 감당할 수 있는 사람들만 한남뉴타운에 관심을 가져야 할 것이다.

5년 안에 평당 1억원의 주거시설가 나올 것이다. 그 가능성이 가장 높은 입지가 강남구 압구정동과 용산구 한남동이다. 한강을 사이에 둔 두 입지의 대결도 향후 부동산 시장을 관전하는 재밋는 이슈가 될 것이다.