[부동산 포커스] 9월 이후 변수 많은 부동산시장 '빨간불'

[이데일리 정수영 기자] 부동산시장에 비상등이 켜졌습니다. 분양가상한제 탄력적용 이후 공급물량이 크게 늘면서 미분양이 다시 증가세로 돌아섰기 때문이죠. 6월 말 현재 전국 미분양 물량은 3만 4068가구로 5월(2만 8142가구)에 비해 21%(5926가구) 늘었습니다. 4월까지 감소세를 보이던 미분양 물량은 5월 들어 49가구 늘어난데 이어 6월에는 큰 폭의 증가세를 보인 겁니다.

미분양이 다시 증가세로 돌아섰다는 사실 만으로도 시장은 긴장하는 분위깁니다. 부동산시장 활성화에 부정적인 전문가들은 또 다시 부동산발 경기 침체가 올 수 있다고 경고의 목소리를 높이고 있습니다. 이는 우리가 얼마 전까지 겪어야했던 아픈 경험에서 비롯된 것입니다. 부동산시장은 2008년부터 2013년까지 침체기를 겪었는데, 그 단추가 지금과 비슷한 측면이 있었기 때문이지요.

2007년 정부는 2006년 불었던 부동산 광풍을 잠재우기 위해 분양가상한제 적용키로 했습니다. 그 해부터 약 2년 간 이를 피하기 위한 민간건설사의 분양물량이 쏟아져 나왔고 시장은 열기가 뜨거웠습니다. 분양가도 하늘 높은 줄 모르고 치솟았지요. 하지만 고분양가에 나온 수많은 아파트들이 소화가 안돼 미분양이 급증했습니다.

국토교통부에 따르면 2009년 3월 전국 미분양 물량은 16만 5641가구로 사상 최대치를 기록했습니다. 이는 현재 미분양 물량(6월 현재 3만 4068가구)의 5배 수준입니다. 더구나 2~3년 후 입주아파트가 한꺼번에 몰리면서 집값이 떨어지자 입주를 포기하고 계약을 취소하는 사례가 늘어 건설·부동산시장 침체를 불러왔습니다.

원인을 따져보자면 공급과잉, 고분양가가 주된 이유일 텐데요, 여기에 기름을 부은 것은 2008년 글로벌 금융위기였습니다. 미국 서브프라임 사태에 따른 금융불안이 우리나라 경제에까지 악영양을 미치면서 경기가 전반적으로 침체되고, 실업자가 쏟아져나왔습니다. 이는 부동산에 대한 사람들의 심리적 위축을 가져왔고 입주 시점 공급과잉과 맞물려 하우스푸어를 양산했습니다.

그렇다면 그 때와 비교해 지금은 어떨까요. 2007~2010년 사이 일어났던 아픔을 되풀이할 만큼 경제 여건이 안좋은 것일까요? 이를 위해선 대내외적 여건을 따져봐야 합니다. 우선 최저금리 기조는 추석 전후 깨질 수 있습니다. 미국이 다음달 금리를 인상할 가능성이 크다는 전망이 계속 나오면서 우리 경제도 불안감이 팽배한 상황입니다. 미국에 이어 우리나라도 금리를 올릴 가능성이 크기 때문이지요.

정부가 지난달 22일 가계부채 관리방안을 내놓은 것도 시장에 불안감을 키우고 있습니다. 정부는 거치식 주택담보대출 비율을 줄이고 원금과 이자를 처음부터 같이 갚는 분할상환 비율을 높이겠다고 밝혔는데요, 이 경우 투자수요나 자금 여유가 많지 않은 수요층들이 부담을 느껴 주택매입을 줄일 것이란 전망이 나오고 있습니다.

경제가 정부판단만큼 살아나지 않는 것도 우려되는 부분입니다. 한국은행은 올해 국내총생산(GDP) 성장률 전망치를 지난 4월 3.1%에서 지난달 2.8%로 0.3%포인트 하향 조정했고, 민간 경제연구소들도 모두 2%대를 예상하고 있습니다. 서민들의 지값이 얇아지고 미래에 대한 전망이 불투명하면 부동산시장도 침체될 가능성이 클 수 밖에 없습니다.

하지만 지금 상황은 2007~2008년과 다르다는 낙관론도 많습니다. 지금 부동산시장은 활기를 띠고 있지만 2006년 말과 같은 집값 폭등현상은 나타나지 않고 있고, 정부가 규제를 하더라로 시장조절용일 뿐 참여정부 당시처럼 강력한 제제수단을 쓰진 않을 것으로 보이기 때문이지요.

이제 시작입니다. 앞으로 어떻게 관리해나가느냐가 부동산시장의 운명을 좌우할 수 있습니다. 건설사들은 분양가인상이나 무리한 밀어내기 분양을 자제해야 하고, 수요자들은 부동산 투자에 보다 신중해야 합니다.