[임대차3법 10문 10답] 이미 갱신한 전세 계약, 무를 수 있나?

[이데일리 황현규 기자] 전월세 상한제와 계약갱신청구권, 전월세 신고제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 세입자가 계약 갱신을 요구하면 2년 더 ‘전세살이’가 가능해지고, 갱신 시에도 임차인 임의대로 전월세금을 올리지 못하고 5% 안으로만 올려야 한다는 게 주요 골자다.

새롭게 도입되는 제도다 보니 이에 대한 문의가 각종 부동산 인터넷 커뮤니티 등에서 쏟아지고 있다. 세입자와 집주인이 궁금해할 만한 사안을 정리했다.

-무조건 세입자가 원하면 연장해야하나?

△기본적으로 세입자가 계약 갱신을 요구할 시 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 그러나 예외도 있다.

먼저 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체할 시 계약 갱신을 거부할 수 있다. 주택의 일부를 파손할 시에도 마찬가지다.

재건축이나 철거 등을 해야 할 때도 세입자에게 철거를 요구할 수 있다. 다만 임대차 계약 시 공사시기, 소요기간 등을 세입자에게 설명했어야 한다.

임대인 혹은 임대인의 직계존속·직계비속이 주택을 실제 거주하려는 경우에도 세입자의 계약 갱신을 거부할 수 있다.

-언제까지 갱신 요구를 해야하나?

△계약 만료기간에 따라 다르다. 올해 12월 10일 이전에 계약만료인 경우 6개월 전부터 1개월 전까지만 집주인에게 말하면 된다.

그러나 올해 12월 10월 이후에 계약 만료인 경우 만료일 2개월 전까지 집주인에게 통보해야한다. 만약 이 기간에 집주인이 갱신을 거부한다해도, 세입자가 원하면 갱신이 가능하다.

만약 묵시적 계약 갱신을 염두하고 집주인에게 갱신 요구를 안 할 시에는, 갱신으로 계산하지 않는다. 다시말해 여전히 갱신권이 한 번 남아있는 셈이다.

-아직 전세 만기가 남아있는 상황에서, 전세금 인상율 5% 이상으로 갱신계약을 했다. 법 시행 이후 다시 전세금 인상률을 5%로 낮출 수 있나?

△현재 만약 계약 종료 1개월 전이라면 5% 미만으로 임대료 조정이 가능하다. 또는 이미 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 내후년에 집주인에게 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다.

-만약 세입자가 전세 계약을 갱신했다면, 꼭 2년 살아야하나?

△아니다. 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생한다.

-전세계약을 갱신한 후 월세로 전환할 수 있나?

△못한다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세 전환은 못한다. 다만 임차인이 원한다면 가능하지만, 법정 전환율을 적용한다.

-만약 2+2 갱신을 집주인이 거부할 시, 세입자는 손해배상청구를 요구할 수 있다. 청구 금액은 얼마인가?

△3가지 기준이 있는데, 이 중 가장 높은 금액을 청구할 수 있다.

먼저 갱신 거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액을 받을 수 있다. 예를 들어 1억원 전세의 경우 월세금(기준금리 적용)이 약 60만원이라고 감안한다면, 180만원의 금액을 손해배상금액으로 물어야한다.

다음은 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액이 기준이다. 만약 전세금 1억원이었던 기존 세입자를 내보내고 1억 5000만원의 세입자를 새로 들였다고 가정해보자. 이 경우를 월세금은 60만원에서 88만원으로 늘어나는데, 그 차액인 28만원의 24개월 분인 672만원이 기준이 된다.

혹은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액이 기준이다. 중개수수료비와 다른 비싼 집을 구할 시에 추가로 되는 이자비용 등이 포함된다.

(사진=뉴시스 제공)

-이미 갱신을 한 세입자도 2년 더 갱신이 가능한가?

△가능하다. 법이 시행될 때까지 전월세 계약기간이 남아 있다면 추가로 2년 갱신이 가능하다. 물론 이때 5% 상한률도 적용된다.

-법 시행 이전에 전세 계약 연장 거부 의사를 집주인이 밝혔다. 그런데 법 시행 이후 세입자는 연장을 원한다. 연장 가능한가?

△연장가능하다. 임대차법이 적용으로 세입자의 2+2 갱신권이 성립한다. 다만 시장에서는 통상 1개월 전에 말해야 갱신이 가능하다는 점을 강조한다. 물론 또 다른 세입자와 집주인이 계약을 맺었다면 갱신이 불가능하다. 새로운 세입자의 권리가 우선이기 때문이다.

-2+2 갱신이 끝나고 세입자 바뀌면, 집주인이 전세금 인상 마음대로 할 수 있나?

△그렇다. 계약 갱신 때만 ‘상한률 5%’가 적용된다. 신규 세입자 적용 여부는 현재 논의 중이나, 원칙적으로는 5% 상한을 적용하지 않는다는 게 관계당국의 입장이다. 상승폭도 지자체가 5% 내에서 각각 정하도록 돼 있어 지역마다 차이가 생길 수 있다는 점을 명심 해야한다.

-집주인이 다른 사람에게 집을 판다면, 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

△가능하다. 집을 팔아도 세입자는 새 집주인에게 2+2 계약갱신청구권과 ‘5%룰’을 요구할 수 있다.

-언제부터 시작인가?

△전월세신고제는 국토부 내 시스템 등의 정비 때문에 내년 6월에 전면 시행될 가능성이 크다. 계약갱신청구권·전월세상한제는 공포 즉시 가능하다.