안개낀 부동산 시장… 보이는 것들은 있다

“답답하기만 하네요.”

최근 부동산 컨설팅 업체에 상담을 신청한 회사원 김모(45)씨는 “정부 정책이 워낙 강해 집값이 내릴 것도 같지만, 그렇다고 가만 있자니 다시 집값이 오를 것 같아 불안하다”고 하소연했다. 이런 고민을 가진 사람들은 많지만 속 시원한 답변을 듣기는 쉽지 않다. 추가적인 상승도 가능하다는 낙관론과 집값 급락이 임박했다는 버블론 등 정반대의 시각이 전문가 사이에도 공존하고 있다. 정부 정책, 세제, 금리 등 주택시장을 둘러싼 환경이 소용돌이치고 있기 때문이다. 전문가들은 요즘같이 미래가 불투명한 ‘재테크 혼돈기’에는 앞날을 속단하기보다는 기본에 충실한 투자전략을 세워야 한다고 조언하고 있다.
◆시기보다는 지역 선택이 중요=부동산 컨설팅업체인 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “언제 살 것인가보다는 어떤 지역에 살 것인가에 관심을 집중해야 한다”고 말했다. 집값은 전체 경제 상황, 주택 공급, 투자 심리 등이 복합적으로 작용하기 때문에 예측하기 쉽지 않다는 것. 그러나 전철 개통과 같은 확실한 재료를 갖고 있다면 하락기에 가격이 떨어지더라도 상승기에는 평균 이상 오를 수 있다. 10년 이상 부동산 시장이 침체를 보이고 있는 일본에서도 전철 개통 등의 호재가 있는 지역은 집값이 오르고 있다. 최근 부동산 시장의 가장 큰 호재로 떠오르고 있는 정부와 서울시의 강북 균형 개발 정책 등도 꾸준히 확인해야 한다.

◆지방선거 공약도 체크하라=정부와 서울시의 개발정책은 부동산 시장의 초특급 변수이다. 특히 임박한 지방선거도 주목할 만하다. 이명박 시장이 공약으로 내세운 청계천 복원은 주변 상권을 활성화했고 아파트 가격도 끌어올렸다. 노무현 대통령의 행정수도 이전 공약은 충청권에 개발 붐을 촉발시켰다. 하지만 재원마련 등 현실성이 뒷받침되지 않은 단순 ‘표몰이용’ 공약도 많은 만큼, 실현 가능성을 잘 따져야 한다.

◆뉴 트렌드를 잡아라=지난 1~2년간 부동산 시장에 나타난 두드러진 특징은 기업의 사옥·산업단지가 주변 집값을 끌어올렸다는 것. 서울 서초구의 ‘삼성타운’ 건설은 주변 집값에 호재가 됐다. 화성 동탄신도시도 삼성 반도체공장의 수혜를 받아 가격이 크게 올랐다. 파주 LCD단지 주변도 사정은 마찬가지이다. 주거형태에 대한 선호도도 빠르게 변화하고 있다. 5~6년 전만 해도 주거의 쾌적성이 떨어진다는 이유로 ‘찬밥 신세’였던 주상복합 아파트가 이젠 히트 상품으로 각광받고 있다. 쾌적성보다는 주상복합이 갖는 보안시설과 스포츠 센터 등 편의시설의 장점이 부각되고 있기 때문이다. 스피드뱅크 김광석 실장은 “판단을 내리기 쉽지 않다면 분양가 규제로 시세보다 싸게 공급되는 공공택지를 노리는 게 가장 안전한 내 집 마련 방법”이라고 말했다.

◆집 사기 전 세금계산부터=정부가 2009년까지 종합부동산세의 과표(課標)를 시가의 100%까지 올릴 방침이다. 현재 6억원 이상 고가 주택은 집값이 전혀 오르지 않더라도 2009년까지 종부세 부담은 계속 늘어나는 셈이다. 여기다가 내년부터 1가구 2주택자에 대해서는 양도소득세를 50% 중과세한다. 때문에 집을 구입할 때는 당장의 세금뿐만 아니라 보유에 따른 세금 증가분도 꼭 챙겨 봐야 한다. 금리도 오름세인 만큼, 적정한 대출액을 산정하는 게 필요하다. 또 가능하면 금융비용을 줄일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 가령, 전세금이 비싼 지역에 내 집을 마련했다면 전세를 주고 자신은 비교적 보증금이 저렴한 지역에 거주하면서 금융비용을 줄이는 것도 방법이다.

■ 혼돈기 재테크 전략
1. 호재가 있는 지역을 골라라

-지하철 등 교통망 변화는 부동산 시장의 영원한 호재

-강북 균형개발 정책의 수혜 지역에 관심을

-지방선거 공약을 체크하라

2. 새로운 트렌드를 잡아라

-오피스, 산업단지가 주변 집값을 끌어올린다

-편의성을 중시하는 수요가 늘고 있다

-지역별, 평형별 가격 차별화 현상

3. 양도세·보유세 등 세금 계산은 필수

-2009년까지 종합부동산세 과세표준 100%로 인상

-2007년부터 1가구 2주택자 양도세 50% 중과세

4. 공공택지 분양아파트는 내집 마련 1순위

-입지 좋은 공공택지 공급 늘어나

-분양가 규제로 시세보다 저렴