(따져보는 부동산)판교 대형 평형 분양받을만할까?

[안명숙] 분양시장은 아마도 판교 시범단지 청약으로 인해 ‘6월대란’을 치를 듯 하다. 판교 아파트는 택지공급이 예정대로 2월중 실시되면 일반 청약통장 가입자들에게는 6월중 선보일 것으로 보이기 때문이다. 택지공급이 임박하면서 대부분의 건설업체들은 긴장을 하고 있는 모습이다. 분양가 원가연동제가 적용되는 전용 25.7평은 건설업체 입장에서는 큰 수익은 남기지 못하더라도 분양률 걱정 안하고 높은 공사비라도 챙길 수 있기 때문이고 전용 25.7평 초과는 채권입찰제를 실시, 높은 가격을 써 넣은 업체가 당첨되므로 업체간 눈치작전이 치열하기 때문이다. 어쨌든 건설업체 입장에서는 판교에 자사 브랜드 아파트를 세울 수 있느냐가 관건이 되므로 수요자 만큼 택지 분양에 전전긍긍하고 있다. 전용면적 25.7평이하는 분양가 규제 대상이므로 당첨후 5년동안 전매가 금지되고 40세이상 10년 무주택자에게 우선 청약권이 주어지는 등 서울 수도권 수요자들에게는 당첨될 가능성이 희박하게 느껴지자 일부에서는 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 1000만원이나 1500만원으로 늘려 내년 이후 분양을 노리는 전략으로 우회하는 분위기다. 확률 게임이므로 경우의 수를 따져 가능성이 높은 쪽으로 전략을 짜는 지극히 과학적인(?) 방법으로 보이기도 하지만, 그 역시 바늘구멍이다. 경쟁률이 큰 의미는 없겠지만 추산해보면 전용 25.7평 초과의 경우 성남 1순위는 평균 50대 1 이상이 될 것으로 보이고 서울및 수도권에서는 200대 1은 될 가능성이 높다. 수익성은 얼마나 되나? 대형평형 분양가는 건설업체들이 택지가격을 얼마나 높게 낙찰받느냐에 관건이 달려있지만, 건설업체 상황에서도 분당이나 강남의 시세를 감안한 적정 분양가 수준에서 분양가를 책정해야 하므로 무턱대고 택지가격을 높게 써낼 수만은 없다. 합리적인 수준에서 경쟁이 유도될 경우를 가정해서 예측해보면 평당 분양가는 1,600만원 수준이다. 분당의 평균 평당가가 2005년 2월1일 현재 1,213만원이지만 높은 가격을 형성하는 샛별 우방, 서현 삼성 등의 대형 평형의 평당 시세가 1,500만원 내외를 보이고 있기 때문이다. 판교가 분당보다 입지가 우수하다고 인정되고 있지만 이미 안정적인 주거단지로 자리매김한 분당의 노른자위아파트 보다 분양가는 훨씬 높게 책정하는 것은 건설업체 입장에서도 ‘고분양가’에 대한 시장의 비난을 면하기 어렵다고 보여진다. 평당 1,600만원을 기준으로 48평 수익률을 계산해보면 분양가가 7억6,800만원수준이고 분양권 전매가 허용되지 않으므로 준공까지는 팔 수 없다. 입주시점 가격도 시장 가격 수준에서 평가할 경우 현재 강남의 평당가는 2,120만원이지만 가장 비교 대상이 될만한 수서의 가격을 크게 뛰어넘기는 힘겨울 것으로 보인다. 따라서 입주시점 가격을 일원본동 샘터마을 48평 가격은 9억~11억원( 평당 2,083만원)을 기준으로 평당 2,000만원인 9억6,000만원으로 잡고 계산해보았다. 올해 분양되는 시범단지의 경우 입주시점인 2008년에는 등기후 팔 수 있어 입주시점에는 가격 상승액만 1억9,200만원 정도가 되지만 1년 미만일 때 팔게되면 1세대1주택자를 기준으로 양도세율은 50%로 중과되어 양도세만 대략 8,000만원을 내야 하므로 실제 세금을 내고 남는 돈은 1억1,300만원 수준이다. 단순하게 따져본다면 3년투자를 통한 명목수익률은 14.7% 수준이 되는 셈이다. 입주후 바로 팔지 많고 비과세 요건을 갖추기 위해 3년 보유한 2011년 판다고 가정할 때 연간상승률이 3%라고 본다면 양도시점인 2011년 시세는 10억2,000만원 정도가 되므로 시세차이는 2억8,000만원 정도가 된다. 단순하게 6년간의 명목수익률을 따져보면 36.6%가 되지만 6년간 물가상승률을 감안한 실질 상승률을 계산하면(할인률 4%) 실질수익률은 8%가 된다. 물론 판교의 48평 아파트 가격이 입주후 3년이 되는 2011년에는 10억원을 훨씬 넘을 것으로 보다면 기대되는 수익률은 더 높아질 것으로 보인다. 반대로 건설업체들의 무분별한 과당 경쟁으로 택지가격 상승에 의한 분양가격 상승을 초래한다면 실제 투자가치는 예상보다 훨씬 낮아질 가능성도 배제할 수 없다. 그러나 판교만큼 안전하게 미래가치를 예상할 수 있을 만한 분양아파트도 많지 않다는 측면에서는 여전히 매력있는 곳이라 해도 과언이 아니다. 많은 가정을 전제로 한 예상 수익률이지만, 이 수치가 의미하는 바는 판교는 분양자에게 투자만을 목적으로 한다면 기대만큼 수익이 크지 않다는 것이다. 돈으로 환산되기 어려운 주거가치가 부가되지 않는다면 말이다.