[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 지가는 올라도 땅값은 떨어지는 경우

[전은규 대박땅꾼Lab 소장] “아니 어떻게 지가가 오르는데 땅값이 떨어진단 말입니까.”

의문을 품을 수 있지만, 이런 경우가 존재한다. 실제로 마음 편하게 현금 1억~3억원을 움직일 수 있는 사람이 생각보다 많지 않다는 사실이다.

세종시에 토지투자 광풍이 불었다는 사실을, 그리고 아직까지도 세종시 토지투자를 하려는 사람이 많다는 사실을 여러분은 알고 있을 것이다. 과거 여러분이 세종시의 한 토지를 샀다고 하자. 그 땅을 운좋게 1억원을 주고 샀는데, 주변 땅값이 점점 올라 5억원 정도가 됐다고 하자. 그러니 여러분이 할 일은 5억원을 내고 내 땅을 사갈 새주인을 찾아주면 될 일이다.

의기양양하게 근처 부동산에 땅을 내놓으러 가면 보통 부동산에서는 “주변시세가 평당 ○○만원입니다. 내려주세요”라고 요청한다. 만약 당장 팔 이유가 없으면 ‘그럼 말지 뭐…’ 할 수 있지만, 대개 땅을 내놓는 사람들은 급전이 필요한 경우가 많기에 혼란스러워진다. 특히나 빨리 처치하고 싶은 사람 입장에서는 안절부절 못 하게 된다. 결국 중개업소의 요청에 맞춰 땅값을 내려 팔게 되는 것이다.

덩치가 큰 토지는 그 값이 커질 수 밖에 없다. 아무리 좋은 위치와 토지더라도 그 덩어리가 큰 경우 일반 토지 투자자들이 쉽사리 도전을 하지 못한다. 즉, 구입시부터 ‘팔 것’을 고려해 투자하지 않으면 이런 일이 발생하는 것이다.

토지는 주택이나 아파트와 달리 규격이 없다. 명확한 시세도 없고, 대략적인 시세만 존재한다. 즉, 땅은 땅주인 마음대로 토지가격이 정해지는 셈이다. 사는 사람이 꼭 그 땅이어야 하는 경우는 어떻게든 사겠지만, 그런 드라마같은 일은 잘 일어나지 않는다. 몇몇 기업체에서만이 필요로 할 뿐이다. 따라서 토지투자를 할 때부터 팔기 힘든 땅은 절대 투자하지 말아야 한다.

처음 이야기 했던 ‘지가’는 올라도 ‘땅값’은 떨어지는 경우는 바로 ‘팔리지 않는 토지’일 경우에 발생한다. 따라서 초보 투자자일수록 땅의 미래가치를 보고 판단하되, 큰땅보다는 작은 땅을 여러 개 매입해 리스크를 분산시키는게 좋은 방법이다. 또, 세종시처럼 비싼 땅 보다는 아직 지가가 저렴한 땅이 지가상승하는 속도가 빠르다는 것도 염두에 두자.

다시 정리하자면 땅은 가급적 ‘분산’해서 사는 것이 정답이다. 나중에 쉽게 팔 수 있는 땅을 여러 개 보유하고 있는 것이 좋다. 또, 금액대에 맞춰 예쁘게 잘라 팔 수 있는 그런 땅을 보유하고 있다면 지가와 내 땅값을 모두를 지킬 수 있을 것이다.

맺음말: 필자는 지난 15년 간 이렇게 필지를 나누는 방법으로 투자해 여러 투자자들과 공유지분이 아닌 ‘공동투자’ 기법으로 많은 수익을 얻었고, 앞으로도 꾸준히 분할 토지를 선호할 것이다. 다만 필지분할법이 강화되고 있는 추세고 지역마다 분할 개수 제한을 두는 곳이 있기 때문에 미리 해당 지자체에 확인해보고 투자하기를 바란다.