[김학렬의 All that 부동산 88회] 부동산 시세 하락하면 매수 증가하나

8.2 부동산 대책 발표 이후로 많은 문의를 받고 있다. 문재인 정부의 부동산 정책으로 아파트 시세 조정이 계속 될 것 같은데, 언제쯤을 매수 타이밍을 잡아야 할 것이냐가 문의 내용의 핵심이었다. 그런데 꽤 많은 사람들이 정부의 방향성과 다른 기대를 하고 있었다. 이번 8.2 대책의 궁극적인 목적이 무엇인가? 정부가 집값이 하락시키기 위해 이번 정책을 준비했다고 생각하는가?

여러 정부 정책 시행을 위해 늘 문제가 되는 것이 예산의 부족이다. 예산의 주된 수입원은 세금이다. 세금을 확보하는데 집값 하락이 국가 재정에 위험이 되면 되었지 도움이 되지 않는다. 정부가 기대하는 건 국민들의 저항이 발생하지 않을 정도로만 시세가 꾸준히 올라주는 것이다. 정치적인 집단이기 때문에 국민의 불만이 누적되기 시작하면 그에 대한 대책을 세우는 것이다.

이번 8.2 부동산 대책의 제목은 “실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안”이다. 첫번째 목적이 실수요자 보호다. 두번째 목적이 첫번째 목적을 제대로 수행하기 위해 투기 수요를 억제하겠는 것이다. 결국 이번 대책의 목적은 투자 수요를 억제하려는 것이지 집값 하락이 목표가 아니라는 것이다. 정부의 의도와는 다르게 집값이 하락할 것만을 기대하시는 사람들이 많아 오히려 시장이 우려된다.

다주택자들, 투자자들, 투기꾼들을 위해 칼럼을 쓰는 것이 아니다. 무주택자들이, 혹은 이사를 해야 하는 세대들이 대책 없이 집값이 크게 하락하기만을 기다리기만 하는 것이 우려가 될 뿐이다.

정부의 목적은 다주택자들이 주택을 사는 것을 정책적으로 어렵게 함으로써, 실수요층들이 희망하는 입지의, 선호하는 주택을 매수할 수 있는 기회를 주고 있는 것이다. 가격을 내려 줄 테니까 사라는 것이 아니라 투자 수요층이 들어오지 못하도록 막고 있을 테니까 과거 대비 희망하는 주택을 살 수 있는 가능성이 높아졌으니 지금 매수를 하라는 의미다.

그래도 가격이 조금 더 조정되면 사야겠다는 분들이 대부분일 것이다. 많은 대기 수요층들이 2014년 가격까지 내려오기를 기대하고 있다. 서울 수도권이 본격적으로 상승하기 시작한 년도다.

반포동의 한 단지가 평당 2000만원 대 분양하기도 했었던 시기다.

아무리 아파트 시세가 조정되어도 정말 그 가격대까지 내려갈 수 있을 거라고 생각하는가? 물론 지금 가격대가 엄청난 거품이라면 내려갈 수도 있을 것이다. 그런데 아무리 객관적으로 평가해봐도 지금 부동산 시장 가격은 거품만이 아닌 거 같다는 판단이 든다.

과거 부동산 시장 중 2006년 전후는 거품이 많았다고 평가된다. 참여정부가 부동산 하락을 유도하기 위해 17번의 부동산 규제 정책으로 다주택자들을 강하게 압박하자 서울 경기 인천 내 수요가 많지 않은 입지의 재개발 투자와 똘똘한 한 채라고 홍보되던 대형아파트에 실수요가 아닌 투자수요가 집중이 되었던 시기였다. 당시는 말 그대로 풍선효과였을 뿐이다. 결국 터질 수 밖에 없었던 시세였다.

그 당시와 지금의 부동산 시장은 컨디션이 완전 다르다. 한 가지 요소만 체크해 봐도 다른 시장임을 알 수 있다. 바로 전세가율이다. 실거주 수요의 척도가 되는 수치다. 과거 똘똘한 한채의 전세가율은 50%가 되지 않았다. 대부분 30% 전후였다. 당시 대형 아파트의 시세는 엄청난 거품 가격이었던 것이다.

지금은 전세가율은 대부분 70% 전후다. 거품이라고 할 만한 가격대인가? 여전히 가격이 조정될 것이라고 믿고 있는가? 8.2 부동산 대책의 영향으로 단기적으로는 가격 조정이 될 수도 있을 것이다. 아무리 실수요가 많은 주택이라도 투자 수요가 없는 경우는 없기 때문에 투자 수요가 단기적으로는 빠진다면 가격이 일부 조정이 될 것이다. 하지만 그 투자 수요로 빠지는 비율이 어느 정도라고 생각하는가? 과연 2014년 시세까지 하락할 수 있다고 생각하는가?

정부가 시세 하락까지 책임져 주지는 않는다. 그저 정책적으로 다주택자들이 추가 매수를 힘들게 할 뿐이다. 만약 2014년도 가격까지 가격이 내려 올 수 있다면 만세를 부를 것이다. 주변 지인들에게 이거 사라고, 저거 사라고 정말 기쁘게 추천을 할 테니까. 하지만 그런 일은 없을 것이다.

그런데, 시세가 빠지면 실수요층들의 매수 수요가 증가할까? 시세가 빠지면 빠질수록 주택 매수 수요는 더 위축될 것이다.

좋은 입지에 좋은 가격대 상품이 있다면 기다리지 않기를 바란다. 적어도 이데일리 올댓부동산 구독자라면 말이다.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.