위례 이후 청약시장, 내집마련 어디

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원

부동산시장이 침체의 골에서 벗어나지 못하는 요즘이지만 인파가 몰리는 곳이 있다. 바로 아파트 모델하우스 얘기다. 분양을 앞두고 문을 열었다 하면 방문객 2만~3만 명은 예사다. 청약 경쟁률도 최고 300대 1로 치솟는 곳도 많다. 지난해만해도 파리만 날리던 분양시장에 무슨 일이 생긴 걸까.

아파트 분양시장이 후끈 달아오르고 있는 이유는 정부의 정책 영향이 크다. 정부가 분양시장에 과감한 ‘군불 때기’에 나선 때문이다. 정부가 연말까지 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡이하 신규 주택을 분양받을 경우 5년간 발생하는 양도세를 면제하면서 수요자들의 관심이 분양시장으로 쏠리고 있다. 미분양이 아닌 신규 분양에 대한 양도세 감면은 최근 잇따른 거래활성화 대책 때 내놓지 않았던 파격조치다. 여기에다 무주택기간이나 청약통장 가입기간 등에 점수를 매겨 당첨자를 가리는 청약 가점제를 대폭 완화, 무작위 추첨제로 변경한 점도 인기를 끄는 또 다른 이유다. 누구든지 ‘운’만 좋으면 인기지역 아파트를 당첨받을 수 있어서다. 아파트를 분양받기 위해 장롱 속 청약통장을 다시 꺼내는 사람들도 늘고 있다.

분양시장, 하반기 ‘큰 장’ 들어선다

청약시장에 온기가 돌자 주택건설업체들도 본격 분양 채비에 나서고 있다. 수도권을 중심으로 그동안 대기하고 있던 물량을 내놓을 준비를 하고 있다. 부동산정보회사 부동산114에 따르면 수도권에서 하반기 공급 예정물량은 8만623가구다. 이는 지난해 하반기에 비해 1.65배 늘어난 수치다. 지방 분양 물량(4만5918가구)이 감소하면서 전국 분양 물량(12만6541가구)은 지난해 하반기보다 약간 줄었다. 하지만 수도권을 중심으로 알짜 분양단지들이 줄줄이 청약을 대기하고 있어 청약 열기는 어느 때보다 뜨거울 것으로 보인다.

지역별로 살펴보면 서울에서는 재건축·재개발 단지와 보금자리주택 물량이 관심을 끈다. 8월 강남구 대치동 청실 재건축 총 1608가구 중 162가구를 일반 분양한다. 인근 세곡 2보금자리지구에서도 7월과 10월 두 차례로 나눠 1634가구를 내놓을 예정이다. 서초구에서도 잠원동 대림 재건축(9월), 반포동 e편한세상 반포한신(11월)이 새 주인을 찾는다. 재개발로서는 영등포구 신길동, 마포구 아현동에서 공급될 예정이다. 경기도에서는 고양 삼송신도시(7월), 광교신도시(8월), 위례신도시(10월) 등 신도시 물량이 많은 것이 특징이다. 하남시 김모(54) 중개업자는 “인기지역에서 분양물량이 쏟아지면서 모델하우스에는 사람들이 몰리고 중개업소에는 정작 파리 날리지 않을까 걱정”이라고 말했다. 지방의 경우 1000가구 이상 대단지는 부산 대연6구역(12월), 대구 월배지구(10월), 대전 죽동(10월), 울산 중산동(9월) 등이 주목을 받을 것으로 보인다. 지방의 경우 치솟던 청약경쟁률이 다소 주춤해지고 있으나 양도세 면제라는 마취효과가 연말까지 지속되므로 대체로 순항할 것으로 점쳐진다.

가격메리트 부각되는 곳만 선별 청약을

부동산 시장이 저성장체제로 접어든 만큼 들뜬 분위기에 휩쓸려 묻지마 청약하는 것은 금물이다. 지난 2000년대 부동산 시장 호황기에는 분양을 받은 것 자체가 대세상승 열차에 타는 티켓을 구입하는 것과 다름없었다. 분양가가 주변 시세보다 비싸도 입주 때 가격이 올라 충분한 보상을 해줬다. 하지만 지금은 오히려 입주 때 시세가 오히려 분양가 이하로 떨어져 ‘분양불패 신화’에 균열이 생긴 상황이다. 따라서 주변 시세보다 10%이상 저렴한 곳에 선별적으로 청약을 하는 것이 좋다. 분양가가 싸지 않다면 오히려 기존 매매시장에서 내집 마련을 하는 게 나을 수 있다. 기존 매매시장은 하반기에 취득세 감면 종료로 거래가 뜸해지면서 급매물이 나올 수 있기 때문이다. 시중 금리가 바닥을 찍고 오를 가능성이 높으므로 중도금 대출규모를 최소화하는 것도 필요하다.

최근 분양시장 청약경쟁률이 천정부지로 치솟고 떴다방들이 몰리는 것은 분양권 단기 전매차익 수요도 한몫 하고 있는 것 같다. 그러나 입주 후 5년간 발생하는 양도차익은 면제가 가능하나 입주전 분양권을 사고 팔 때에는 면제 대상이 되지 않는다. 다운계약서나 청약통장 불법 매매 유혹에 흔들리지 말아야 한다는 점도 잊지 말자. 특히 청약통장 매매는 그 자체가 불법인데다 청약통장 보유자가 행방불명이나 사망할 경우 권리를 확보하기가 쉽지 않는 등 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

박원갑/KB국민은행 부동산전문위원