뚝섬 우뚝 서나? 뚝 그치나?

[조선일보 제공] 한강과 ‘서울의 숲’ 조망이 가능한 서울 성동구 뚝섬 상업지역에서 30억~40억원대의 초고가 아파트들이 연말에 분양된다. 뚝섬은 작년 말 ‘힐스테이트’가 분양된 데 이어 두산중공업도 12월에 49층 높이의 ‘서울 숲 두산위브’를 분양하는 등 주변이 고급 주거지로 빠르게 변하고 있다.

뚝섬 상업지역은 주상복합아파트뿐만 아니라 전체 개발 면적의 절반 정도에 업무·호텔·쇼핑·문화시설이 배치되는 ‘롯본기 힐스형 복합개발’이다. 도쿄 롯본기힐스는 오피스·쇼핑·호텔·문화시설 중심으로 개발된 복합개발단지로, 아파트는 월세가 1000만~4000만원 정도인 데도 인기가 높다. 주로 외국인들과 기업의 CEO들이 입주해 있다.

◆서울의 롯본기힐스를 꿈꾼다

서울 성동구 뚝섬 상업용지 내 주상복합아파트가 인허가 절차를 끝내고 연내 분양될 전망이다.

서울의 숲과 접해 있는 뚝섬상업용지는 4개 구역으로 나눠 개발한다. 한화건설이 개발하는 1구역은 최고 45층 규모로, 주상복합아파트, 공연 및 전시장, 스포츠센터, 쇼핑몰이 들어선다. 대림산업이 개발하는 3구역은 지상 51층 아파트 2개 동, 35층 오피스, 쇼핑센터, 공연과 전시장 등이 계획돼 있다. 4구역에는 호텔, 주거시설 등이 들어설 예정이다. 분당선 연장구간 역사와 인접한 3구역은 구민회관과 문화시설이 들어선다.

뚝섬상업용지는 다른 주상복합 아파트 단지와 달리, 호텔·업무·문화·쇼핑시설을 골고루 갖춘다는 점이 특징. ‘피데스’ 김승배 사장은 “문화시설이 대거 들어서는 만큼, 기존의 한국에서는 볼 수 없었던 새로운 개발 방식”이라고 말했다.

그러나 롯본기힐스와 달리, 4개 구역으로 나눠 각각 다른 업체가 개발하다 보니 상가·문화 등 기능이 중복될 수 있다는 점이 문제. 롯본기힐스는 개발회사인 모리빌딩이 초고가·중가·저가의 상업시설을 절묘하게 배치, 최고급 호텔·오피스·아파트 이미지를 유지하면서도 연간 3000만명이 찾는 쇼핑명소가 됐다.

◆초고가 고급 주상복합 연말에 쏟아져

뚝섬 상업지역에서는 연말에 초고가 아파트 420여 가구가 분양된다. 1구역의 한화건설은 213~376㎡(70~114평형) 230가구를, 3구역의 대림산업은 330㎡(100평형) 단일 평형 196가구를 분양할 예정이다.

현재 분양가가 최종 확정되지 않았지만 3.3㎡(1평당)당 3500만~3900만원선 정도로 예상된다. 대림·한화측은 작년 말에 분양한 ‘서울숲 힐스테이트’ 펜트하우스(92평형)의 분양가가 29억8080만원, 3.3㎡당 3240만원이었다는 점을 들어 고급 주상복합이고 입지가 뛰어나기 때문에 충분히 경쟁력이 있다고 주장하고 있다.

고분양가라는 지적에 대해 건설사들은 “전체 연면적의 절반만 주거시설을 짓고 나머지는 수익성이 떨어지는 문화·상업시설이 들어서기 때문에 결코 고분양가가 아니다”고 주장하고 있다.

하지만 30억~40억원이나 되는 초고가 주택이 침체기로 접어든 주택시장에서 팔리기 쉽지 않다는 게 전문가들의 예상이다.

특히 한남동 옛 단국대 부지 등에서 분양가 상한제를 피해 연말·연초에 초고가 주택들이 한꺼번에 분양된다는 점도 문제.

20억원 이상 아파트가 지난 8월 9건 정도밖에 거래되지 않을 정도로, 고가주택 시장이 침체된 상태이다. 이런 점을 의식, 대림과 한화측 관계자들은 “분양가 상한제로 최고급 아파트가 더 이상 분양될 수 없어 희소성이 있다”며 “최고급 주거시설을 선호하는 다국적 기업 CEO용으로 판촉활동을 벌일 것”이라고 말했다.