[재테크 포인트] 요즘 땅투자는 ‘살얼음판’걷듯 해야

[조선일보 제공] 토지시장에 급매물이 부쩍 늘고 있다. 내년 외지인 소유의 농지나 임야의 양도소득세 중과세(60%)를 앞두고 땅을 싸게 팔려는 것이다. 충청, 강원, 전라, 영남 등 일부 지방 땅은 지난해 초보다 20~50% 떨어져 나온 매물도 적지 않다. 이 때문인지 투자자들로부터 “이런 땅을 사도 되느냐”는 질문을 제법 받는다. 하지만 지방 땅 투자는 살얼음 걷듯 신중해야 한다. 예전처럼 땅값이 무차별적으로 오를 가능성이 낮기 때문이다. 더욱이 요즘의 급매물은 활용 가치가 낮거나 권리관계가 복잡한 것이 많다. 값이 싸다고 덜컥 산 땅은 자칫 애물단지가 될 수 있다는 얘기다.

정부의 거래, 세금 옥죄기로 토지 시장은 투자에서 실수요 위주로 완전히 바뀌었다. 앞으로 개발행위 가능 여부에 따라 땅값 양극화가 극심해질 것이다. 땅을 살 때에는 가격보다는 건물을 지을 수 있는지를 먼저 따진 뒤 결정해야 한다. 일부 지방자치단체에서는 땅 지번만 대면 개발 가능 여부를 알려주므로 이를 활용하는 것도 좋은 방법이다.

지난 7, 8월 두 달 연속 평균 땅값이 하락한 충남 논산시를 보면 토지시장의 차별화 현상을 쉽게 읽을 수 있다. 농지와 임야는 외지인 투자수요가 끊기면서 값이 떨어졌지만 주거용지나 상업용지는 강보합세를 나타냈다. 현지 실수요가 땅값을 받쳐준 것이다.

실수요자들이 많이 찾지 않는 농업진흥지역 농지나 산간 임야는 갈수록 외면 받을 것이다. 특히 지방임야 투자는 더욱 조심해야 한다. 내년 말 관리지역 세분화가 마무리되면 관리지역에 있는 임야의 상당 부분이 개발이 까다로운 보전관리지역으로 편입될 가능성이 높아서이다. 이런 땅은 설사 값이 올라도 외지인의 경우 양도세를 내고 나면 남는 게 없을 수 있다. 땅은 개발 압력이 높은 수도권 일대 도심이나 부근을 사는 게 안전하다. 이런 지역은 토지시장이 침체되더라도 하락폭이 덜할 것이다. 수도권 택지개발지구 길목이나 인근 취락지구, 전철역사 예정지, 도시관리계획 변경 예정지의 주변지역 등을 선별적으로 접근하는 게 좋다. 다만 수도권은 토지거래 허가구역으로 묶여 취득절차가 까다롭다. 거래규제를 받지 않는 법원 경매를 활용하는 것도 고려해 볼 만하다.

박원갑·스피드뱅크 부동산 연구소장