같은 규제라도 강남은 ''미풍'' 지방은 ''태풍'' 왜?

[조선일보 제공] 정부가 서울 강남구 등 7개 지역을 거품이 끼여 있는 ‘버블 세븐’ 지역으로 지목하며 강도 높은 부동산 대책을 시행하고 있다. 하지만 강남권보다는 강북과 수도권 외곽, 지방의 주택시장이 더 침체되고 있다. 경기도와 지방의 일부 지역에서는 분양가 이하로 가격이 하락하는 이른바 ‘깡통 아파트’도 늘어나고 있다. 정부는 최근 들어 강남권도 재건축을 중심으로 가격이 하락하자 정책 효과가 본격화되고 있다고 자화자찬하고 있다.

하지만 2003년 초와 비교하면 2배 정도 올라 있는 상태. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “강남은 가격이 떨어졌다고 하지만 호가가 약간 내린 정도”라며 “지방과 수도권 외곽은 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다”고 말했다. 현 정부가 내놓은 주요 부동산 대책만도 10개가 넘고, 이 대책의 주요 타깃은 강남권이었다. 그런데도 왜 부동산 정책은 강남권보다는 비(非)강남권에 더 강력한 효과를 발휘하는 것일까.

전문가들은 몇 가지로 원인을 분석하고 있다.

우선, 정책의 남발이다. 정부는 집값을 잡겠다는 일념으로 집값이 별로 오르지 않은 비(非)강남권도 규제대상에 마구잡이로 포함시켰다. 양도세를 중과세하는 주택 투기지역만 해도 전국 250개 행정구역의 30%가 넘는 77개 지역이 지정돼 있다. 토지투기지역은 서울 전역이 지정돼 있다. ‘부동산114’ 김규정 팀장은 “같은 규제라도 수요가 많은 강남권에서는 미풍으로 끝나지만 수요기반이 취약한 지방은 태풍이 되고 있다”고 말했다.



둘째, 정부 정책으로 강남권의 새 아파트 공급 감소에도 원인이 있다. 강남권은 빈 땅이 없어 대부분 재건축을 통해 신규 아파트가 공급된다. 하지만 정부는 재건축 규제를 강화, 강남권 공급을 축소시켰다. 반면 수도권과 지방은 신도시와 택지개발을 통해 공급을 대폭 늘리다 보니 일부 지역에서는 빈집이 속출하고 있다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “수요가 많은 지역은 공급을 축소하고 수요가 없 는 지역은 공급을 늘리는 거꾸로 정책”이라고 비판했다.

셋째, 정부의 가장 핵심적인 정책인 양도세·보유세 중과세 정책의 부작용이다. 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “정부의 중과세 정책에 대해 다주택자들이 강남권의 ‘똘똘한 1주택’만 보유하는 전략으로 대응하면서 비(非)강남권 매물 증가로 이어지고 있다”고 말했다. 정책 당국자가 시장 참여자의 반응을 고려하지 않고 정책을 폈다는 얘기다.