[대박땅꾼의 땅스토리]무술년 새해, 절대농지 투자해도 될까

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 2018년 무술년(戊戌年) 새해가 밝았다. 오랜 시간 토지투자를 해왔던 사람들 사이에는 불문율이 있다. 첫 번째 가능한 지분투자보다는 개별 필지 투자를 한다. 두 번째 건축 가능한 토지를 직접 현장을 다녀온 후 계약해야 한다. 세 번째 절대농지는 아무리 싸도 투자하지 않는다. 무술년 새해 첫 날 세 번째 조항인 절대농지 불문율에 대해 이야기해볼까 한다.

절대농지라는 것은 무엇일까. 절대농지는 말 그대로 농사를 짓는 땅을 의미한다. 일반농지와 다른 점은 절대농지는 이 농지가 집단화돼 있다는 점이다. 흔히 경지정리정돈된 농지라고 말하면서 끝도 없이 펼쳐진 논과 밭을 본 적이 있을 것이다. 이곳이 바로 절대농지다. 이렇게 농지가 집단화돼 있다 보니 이들 지역은 건축이나 개발이 쉽지 않다. 그러다 보니 다른 곳에 비해 시세도 매우 저렴한 편이다. 때때로 사람들은 인근에 대형 개발 호재가 있다는 이유로 이렇게 저렴한 절대농지의 땅에 투자해 일확천금을 얻을 것이라 환상을 갖기도 한다. 하지만 실상은 이 절대농지를 피해서 개발이 이뤄진다.

지방은 서울이나 수도권과 달리 마을이 이뤄져 있는 곳과 인접한 곳에서 신규사업개발이 종종 일어나기도 한다. 전기도, 상수도도 끌어오기 곤란한 곳에 주변에 어떠한 취락지구도 없는 곳에 덩그러니 택지지구 등을 만들 수도 없는 셈이다. 물론, 이런 싼 몸값을 활용하는 때도 존재한다.

최근에는 절대농지투자가 ‘투기’로 변모하고 있다는 신문기사를 접한 바 있다. 바로 최근 정부에서 진행하고 있는 ‘재생에너지 3020계획’ 때문이다. 이 사업은 2030년까지 신재생에너지를 20%로 만들겠다는 목표다. 신재생에너지는 풍력, 태양열 등을 활용한 에너지로 정부대책이 있기 전부터 한동안 태양광부지 투기 열풍이 일기도 했다. 이유는 정부의 지침대로 진행하기 위해서는 그만큼의 부지확보가 관건이기 때문이다.

정부는 태양광을 늘리기 위해 농지법을 개정해 농업진흥구역이라 불리는 ‘절대농지’에 태양광설치를 허용하기로 했다. 이에 그동안 필자를 비롯해 투자자들이 웬만한 이유가 아니고서야 투자를 자제했던 절대농지는 20년간 태양광이 허용되고 건축물 지붕, 옥상을 활용한 태양광을 절대농지(농업진흥구역)에 설치할 수 있도록 한 것이다. 실제로 서산의 절대농지 땅이 고작 1년 만에 2배 이상 뛴 이유가 여기에 있다.

주의할 점은 정부의 재생에너지 3020계획으로 절대농지의 가치가 과거에 비해 크게 평가 격상된 것은 사실이지만 재생에너지사업과 관련된 절대농지만이 가치가 있다는 점이다. 예를 들어 똑같은 절대농지라도 재생에너지사업이 관련된 절대농지는 염분기, 즉 소금기가 있는 간척지 인근의 절대농지가 이에 해당한다. 실제로 염분이 있는 농지는 농사가 쉽지 않은 게 현실이다. 이런 농지를 중심으로 농지의 활용이 이뤄진다. 또 재생사업을 염두에 둔 절대농지투자는 일조량 등도 매우 중요하다.

긴 세월을 한 분야에 투자하다 보면 정부의 정책에 따라 그간 거들떠보지도 않았던 종목이 주목을 받고 늘 최고라 여겼던 종목이 비인기가 되기도 한다. 그 흐름이 얼마나 흐를 것인지를 좀 더 지켜봐야 함이 분명하지만 그 흐름을 잡고 투자전략을 수정보완해 나가는 것 또한 능력이라는 점을 명심하자.